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Alternativangebote

Wohnungseigentum

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Vergleichsangebote notwendig, aber wie viele?

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, einen Hausmeisterdienst zu engagieren. Dem Beschluss zugrunde liegen zwei Vergleichsangebote. Das Auftragsvolumen umfasst die Hälfte des Gesamtetats des jährlichen Wirtschaftsplans. Eigentümer Q ficht den Beschluss an - mit Erfolg!

Das Landgericht (LG) Frankfurt/Main erklärt im Berufungsrechtszug den Beschluss für ungültig (Beschluss vom 19. April 2017 - 2-13 S 2/17, veröffentlicht in IMR 2017, 287). Denn es seien lediglich zwei Vergleichsangebote eingeholt worden. Deshalb habe die Eigentümergemeinschaft ihren Beschluss auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen. Schon deshalb entspreche er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe einen weiten Ermessensspielraum, ob und welche Hausmeisterdienste beauftragt werden sollen. Dabei verkörpere die Einstellung eines Hausmeisters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Es sei Aufgabe eines Hausmeisters, die laufenden Pflege- und Reinigungsarbeiten sowie kleinere Reparaturen durchzuführen.

Der zugebilligte Ermessensspielraum könne erst durch Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausgeübt werden. Lediglich zwei Alternativangebote seien aber als Tatsachengrundlage einer Auswahlentscheidung zu wenig. In diesem Fall sei die getroffene Auswahlentscheidung mit einen Ermessensfehler behaftet. Folglich sei der Beschluss für ungültig zu erklären. Es hätten mindestens drei Angebote eingeholt werden müssen.

Anzumerken bleibt: Die Frage nach der korrekten Anzahl notwendiger Alternativangebote, die der Eigentümergemeinschaft vor der Fassung eines Beschlusses gemeinsam mit dem Beschlussantrag und der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung überreicht werden müssen, wird häufig gestellt. Leitlinie zur Beantwortung ist, dass die Eigentümergemeinschaft Stärken und Schwächen vorliegender Angebote durch Vergleich erkennen können muss (BGH, Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11 zum Zweck von Alternativangeboten). Darin besteht der Zweck solcher Alternativangebote. Die Alternativangebote sollen also die Beurteilungsgrundlage vermitteln. Genügen Sie diesen Zweck, so hat die Eigentümergemeinschaft bei der Fassung eines Beschlusses einen Beurteilungsspielraum, der nicht zur Überprüfung durch das Gericht steht (bestätigend auch: LG Frankfurt/Main, a. a. O.).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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