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Barrierefreiheit und E-Mobilität „am Start“

Auf Bundesebene ist die Aufnahme des Anspruchs auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen zugunsten behinderter Wohnungseigentümer und Mieter sowie die Aufnahme eines Anspruchs auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen zur Herstellung von Ladeeinrichtungen für Elektromobile sowohl ins Mietrecht als auch ins Wohnungseigentumsgesetz geplant (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität, Deutscher Bundestag, Drucksache 19/401 vom 10. Januar 2018).

Die Feststellung, dass derartige Ansprüche bislang höchst umstritten und von den Gerichten sehr unterschiedlich beurteilt werden, überrascht dabei nicht. Denn sonst hätte der Gesetzgeber keinen Anlass gesehen, initiativ zu werden.

Zunächst zu der noch aktuellen Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht

Barrierefreiheit

Ein individueller Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Herstellung eines barrierefreien Wohnungszugangs wird selbst vom BGH in Abrede gestellt (BGH, Urteil vom 13.1.2017 - V ZR 96/16). Der BGH verweist darauf, dass in der barrierefreien Herstellung des Wohnungszugangs durch einen erst jetzt einzubauenden Personenaufzug eine bauliche Veränderung liege, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen habe.

Es fehle an der erforderlichen Zustimmung aller von der Baumaßnahme Betroffenen. Denn der begehrte Einbau des Aufzugs sei als bauliche Veränderung mit einem Nachteil für die Gemeinschaft verbunden, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe (§§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG): Es komme sowohl beim Einbau als auch bei einem Rückbau zu erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz.

Die Gemeinschaft trage aus ihrer Verkehrssicherungspflicht auch das Haftungsrisiko für die insgesamte bauliche Situation nach dem Einbau sowie für den Aufzug selbst. Die Bodenfläche, die für den Aufzug in Anspruch genommen werden müsse, könne nicht mehr zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen sowie als „Rangierfläche“ beim Transport sperriger Gegenstände genutzt werden. An ihr entstehe faktisch ein „Sondernutzungsrecht“ nur zu Gunsten des Aufzugsbetreibers.

Ein solches Sondernutzungsrecht könne aber nur auf der Grundlage einer – hier fehelenden - Vereinbarung aller entstehen. Nach alledem billigt der BGH zwar eine Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft zu, nicht aber einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers darauf, der selbst behindert ist oder der für sein behindertes Familienmitglied einen barrierefreien Zugang fordert, einen solchen Beschluss zu fassen. Auch ein individueller Anspruch analog der im Wohnungsmietrecht geltenden Vorschrift, die dem Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf einen barrierefreien Zugang zur Wohnung sowie auf eine barrierefreie Ausgestaltung des Wohnungsinneren zubilligt (§ 554 a Abs. 1 BGB), entfalle im Wohnungseigentumsrecht. Denn es fehle als Voraussetzung zur Analogie bereits an einer planwidrigen Regelungslücke.

Der Gesetzgeber habe sich bewusst gegen eine entsprechende Vorschrift im WEG entschieden (BGH, aaO unter Verweis auf Deutscher Bundestag, Drucksache 16/887, S. 31 f und auf Deutscher Bundestag, Drucksache 18/10256, S. 9 f).

Elektromobilität

Nur das Amtsgericht München billigt dem Eigentümer eines Tiefgarageneinstellplatzes einen Anspruch auf Duldung der Herstellung eines Elektroanschlusses zur Betankung von Elektrofahrzeugen auch schon vor der Anschaffung eines solchen Fahrzeugs zu (AG München, Urteil vom 17.12.2014 - 482 C 12592/14, ZMR 2015, 632). Abgeleitet wird der Anspruch aus dem Individualanspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung der Anlage (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG).

Die wohl herrschende Auffassung in der Rechtsprechung dagegen sieht einen solchen Anspruch nicht und verweist den begehrenden Wohnungseigentümer auf einen entsprechenden Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung. Für das Beschlussquorum ist entscheidend, dass die Herstellung von elektromobiler Infrastruktur eine bauliche Veränderung verkörpern soll. Dafür sei die Zustimmung eines jeden Eigentümers erforderlich, der davon betreffen sei.

Dabei sei zu beachten, dass es sich um eine störende bauliche Veränderung handle; dies insbesondere dann, wenn mehrere Eigentümer eine Ladestation installierten. Denn dann käme es zu einer nicht hinnehmbaren Vielzahl von Kabeln und Leitungen (LG Bremen, Urteil vom 7.10.2016 - 4 S 250/15, ZMR 2017, 83; LG München I, Urteil vom 21.1.2016 - 36 S 2041/15, ZMR 2016, 569; AG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2017 - 291 a C 45/17; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 9.4.2016 - 771 C 87/14, ZMR 2017, 431). Bisweilen wird auch auf den Zweck abgestellt, der ausweislich der Teilungserklärung einem „Tiefgarageneinstellplatz“ unterlegt wird. Die so bezeichnete Fläche sei nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vorgesehen, was eine Nutzung als Abstellplatz für Elektrofahrräder ausschließe.

Dann zum Mietrecht

Mieträume einschließlich der Nebenflächen

Im Mietrecht gibt es nur den Anspruch des Mieters, die Mieträume einschließlich der Nebenflächen in vertragsgemäßem Zustand übergeben zu bekommen sowie den Anspruch darauf, dass der Vermieter diesen Zustand während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags aufrecht erhält (§ 535 Abs. 1 BGB). Ein weitergehender Anspruch wird Mietern nur zur Schaffung von Barrierefreiheit auf eigene Kosten zugestanden (§ 554 a BGB).

Die Einrichtung elektromobiler Infrastrukturen und Ladeeinrichtungen zählt nicht dazu und hat mit der Herstellung von Barrierefreiheit nichts zu tun. Dann aber kommt es – und so bringt es die Entwurfsbegründung (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/401 vom 10. Januar 2018, S. 12 a. E.) auf den Punkt - auf die allgemeinen, nicht gesetzlich niedergelegten Grundsätze zur Vornahme von Maßnahmen an der Mietsache durch den Mieter (sogenannte Mietermodernisierung) an (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage, § 535 BGB, Rn. 419 ff.).

Danach kann der Mieter an der Mietsache grundsätzlich Veränderungen vornehmen, soweit diese dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen und nicht wirksam vertraglich ausgeschlossen wurden. Allerdings ist eine Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters vorzunehmen: Dabei sind vor allem die Intensität des baulichen Eingriffs und das (berechtigte) Interesse des Mieters an der Maßnahme von Bedeutung (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage, § 535 BGB, Rn. 426 ff.).

So ist ein Eingriff in die Bausubstanz, der zu einer Veränderung der Mietsache führt, in der Regel nicht mehr von der vertragsgemäßen Nutzung gedeckt (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage, § 554a BGB, Rn. 5). In diesen Fällen ist die Zulässigkeit der Maßnahme von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Ziel des Gesetzentwurfs ist es daher, eine § 554a BGB entsprechende Regelung für bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität einzuführen, so dass der Mieter vom Vermieter die Zustimmung für bauliche Veränderungen verlangen kann, die für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug erforderlich sind“.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen