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Eigenbedarf NEU 01.2017

Eigenbedarf

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Rechtsprechungsänderung beachten!

Vermieter ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Nach Sanierung aller anderen Wohnungen im Mehrparteienhaus kündigt die Gesellschaft die letzte, noch nicht sanierte Wohnung wegen Eigenbedarfs. Als Grund wird angegeben, die Tochter eines der Gesellschafter solle in die Wohnung einziehen. Mieter M hält die Kündigung für rechtsmissbräuchlich und unwirksam. Die Gesellschaft als klagende Vermieterin habe ihre Pflicht verletzt, zur Verfügung stehenden Wohnraum alternativ zur Anmietung anzubieten. Im Übrigen könne die GbR nicht zu Gunsten der Tochter eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Gesellschaft klagt auf Räumung, die Sache landet vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Mit Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15 - ändert der BGH seine bisherige Rechtsprechung. Bisher hatte der BGH in Fällen einer verletzten Anbietpflicht die Kündigung als rechtsmissbräuchlich und unwirksam gewertet, jetzt rückt er von dieser Wertung ab: Die Kündigung sei zwar wirksam; wegen der verletzten Pflicht zur Anbietung freien alternativ zur Verfügung stehenden Wohnraums (Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB) ergebe sich aber ein Schadensersatzanspruch des gekündigten Mieters gegenüber dem kündigenden Vermieter (Umzugskosten, Maklerkosten, Differenzmiete etc.).

Auch die Gesellschaft selbst könne als Vermieter kündigen. Ihre Teilrechtsfähigkeit im Außenverhältnis zum Mieter sei anerkannt. Dennoch dürfe sie sich auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog). Denn der geltend gemachte Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen sei in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbstständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf den Tatbestand der Eigenbedarfskündigung berufen könnten.

In der Sache verweist der BGH an die Berufungsinstanz zurück, damit dort die notwendigen Feststellungen dazu getroffen werden können, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorliegt und ob ihm mögliche Härtegründe des Mieters entgegengestellt werden können.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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