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Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung

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Kündigung wegen Berufsbedarf – nicht nach „Schema F“

M ist seit 1977 Wohnungsmieter. Vermieterin V kündigt wegen Eigenbedarfs zu Gunsten ihres Ehemannes, der die Wohnung zur Ausweitung seines Beratungsunternehmens bekommen soll. Dieses Unternehmen residiert seit 14 Jahren im selben Haus über der Wohnung des M. Die bislang auch als Beratungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit Aktenregalen, die bis an die Decke reichten und völlig überfüllt seien. In der Wohnung des M solle ein weiterer Arbeitsplatz samt Archiv eingerichtet werden. Die Vorinstanzen akzeptierten zunächst diesen vorgetragenen Kündigungsgrund, wiesen die Räumungs- und Herausgabeklage aber dann wegen der zwischenzeitlich am Ort des Anwesens in Kraft getretenen Vorschriften zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ab. Der in Revision mit dem Streit befasste BGH macht V endgültig einen Strich durch die Rechnung (Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16).

Die Gründe:

Das Vorbringen der V fülle einen anerkennenswerten Kündigungsgrund nicht aus. Denn es sei im Grundsatz gerade nicht zulässig, pauschal den freiberuflichen- oder geschäftlichen Bedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Vielmehr sei im Einzelfall durch Abwägung festzustellen, ob die Kündigung auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt werden könne. Denn der Berufsbedarf (Nutzung einer Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken) sei dem Eigenbedarf in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gerade nicht schematisch gleichzusetzen. Er könne, als berechtigtes Interesse des Vermieters nach Abwägung beider Interessenlagen im Einzelfall festgestellt, nur auf die Generalklausel in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt werden. Allerdings stehe die Auslegung und Anwendung dieser Generalklausel im Zeichen der in Abs. 2 der Vorschrift fixierten typisierten Regelbeispiele - der Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der Verwertungskündigung in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Als grobe Leitlinie für die Prüfung differenziert der BGH zwischen einer ausschließlich gewünschten geschäftlichen Nutzung und einer nur überwiegend geschäftlichen Nutzung neben einer verbleibenden Wohnnutzung der in Anspruch genommenen Wohnung (Mischnutzung). Die Mischnutzung zeige eine größere Nähe zum Eigenbedarf, da hier in der Wohnung auch ein persönlicher Lebensmittelpunkt begründet werden solle. In diesen Fällen reiche es für das berechtigte Interesse des Vermieters in der Regel aus, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein „beachtenswerter Nachteil“ entstünde. Dies könne häufig bei einer Lebens- und Berufsplanung des Vermieters angenommen werden, wenn sie auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhe. Entsprechendes gelte für den Ehegatten oder den Lebenspartner des Vermieters.

Sei dagegen eine ausschließlich geschäftliche oder gewerbliche Nutzung beabsichtigt, so zeige dies eine größere Nähe zur Verwertungskündigung. Weil der Mieter alleine aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden solle, müsse dem Vermieter ein „Nachteil von einigem Gewicht“ entstehen, wenn ihm der Bezug der Wohnung verwehrt werde. Dies könnte anzunehmen sein, wenn die geschäftliche Tätigkeit ohne Nutzung der Wohnung nicht rentabel durchzuführen sei oder wenn die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordere, wie zum Beispiel im Falle gesundheitlicher Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen.

Der Vortrag des Vermieters dazu müsse Tatsachen schlüssig dartun und unter Beweis stellen, die diese Schlüsse rechtfertigten. Dies sei V hier schuldig geblieben. Weil ihr Ehemann die Wohnung ausschließlich beruflich nutzen wolle, hätte ihr Vortrag den Schluss darauf zulassen müssen, dass ohne die Nutzung der Wohnung Nachteile von einigem Gewicht entstehen würden. Dies sei nicht abzuleiten, weil V nicht vorgetragen habe, „das sie oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des teilweise 30 Jahre lang zurückreichenden Aktenbestands in andere, entferntere Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht erleiden oder ein die Organisation des Unternehmens nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deshalb auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären.“

Ob öffentlich rechtlich inzwischen eine Ausnahme- und Befreiungsgenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt, verrät die Presseerklärung des BGH zu dem neuen Urteil nicht. Anderenfalls wäre die Sache schon wegen fehlender Genehmigung „tot.“

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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