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Wohnen und Vermieten

Mietrecht

Die seit langem politisch diskutierte 2. Tranche des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wird allem Anschein nach bis zur Bundestagswahl im September 2017 nicht mehr kommen. Zurzeit existiert ein Referentenentwurf (Bearbeitungsstand 11. April 2016) mit folgenden Regelungsbereichen:

  • Regelungen zur Wohnfläche
  • Modifikationen bei Modernisierungen
  • Änderungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Konkretisierung der Vorgaben, insbesondere an qualifizierte Mietspiegel auch in der gesonderten Mietspiegelverordnung
  • Begrenzung der Abwälzung von Modernisierungskosten auf den Mieter
  • Erweiterung der für eine fristlose Zahlungsverzugskündigung geltenden mieterschützenden Regelungen auch auf eine ordentliche Kündigung aus diesem Grund

Aus dem Bundesjustizministerium verlautet aber (Interview mit BM H. Maas 21.12.2016), dass die Mietpreisbremse in jedem Fall auch während des Bundestagswahlkampfes "verschärft" werden soll. Gerechnet werden muss hier mit folgenden Punkten:

  • Der Vermieter soll dem Mieter schon vor Abschluss des Mietvertrags das Vorliegen einer Ausnahme vom Anwendungsbereich der Mietpreisbremse mitteilen müssen, wenn er sich später darauf berufen will. Dazu gehört auch, dass dann Modernisierungsmaßnahmen mit Rechnungen dokumentiert werden müssten.
  • Die Vermieter sollen verpflichtet werden, automatisch von sich aus die bisherige Miete offenzulegen – damit der Neumieter das noch besser kontrollieren kann.

Anpassung der Kostenmiete für öffentlich geförderte Wohnungen zum 1. Januar 2017 – Neue Pauschalen

Zum 1. Januar 2017 gelten neue höhere Pauschalen im öffentlich geförderten Wohnungsbau (siehe § 26 Abs. 4, 28 Abs. 5 a, 41 Abs. 2 Satz 2 II. BV). Dort sind die im öffentlich geförderten Wohnungsbau zur Bildung der Kostenmiete geltenden Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen indexiert. Die seit Januar 2014 geltenden Beträge werden um 1,89 % angehoben.

Damit die Mieterhöhung zum 1. Januar 2017 wirksam werden kann, musste sie dem Mieter schriftlich bis zum 15. Dezember 2016 zugehen. Geht sie nach diesem Datum bis zum 15. Januar 2017 zu, so wird sie zum 1. Februar 2017 wirksam (§ 10 WoBindG). Wir dürfen darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung mit den gestiegenen Kostenpauschalen begründet werden muss. Dazu sollte auch ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete pro Quadratmeter vorgelegt werden, der die alten und die neuen Pauschalen einschließlich der Differenzen ausweist. Wir bitten höflich um Kenntnisnahme.

Energie

EEG-Umlage

Die Ökostrom-Umlage wird von 6,35 Cent auf 6,88 Cent pro Kilowattstunde angehoben. Die Umlage zahlen Verbraucher über die Stromrechnung. Ob mit einer Preiserhöhung gerechnet werden muss, ist zur Stunde noch offen. Denn die Stromanbieter konnten Strom sehr günstig einkaufen und haben deshalb die Möglichkeit, den Anstieg selbst auszugleichen.

Die Netzentgelte für Stromübertragungen steigen ebenfalls. Es muss damit gerechnet werden, dass die Anbieterseite dieser Erhöhungen an ihre Kunden weitergeben.

Fotovoltaik-Anlage

Wer Strom erzeugt und verbraucht, muss dafür künftig mehr zahlen. Bisher wurden 35 % der EEG-Umlage pro verbrauchter Kilowattstunde fällig. Der Satz steigt jetzt auf 40 %. Anlagen mit einer Leistung von weniger als 10 kW sind aber für die ersten 10.000 selbstgenutzten Kilowattstunden pro Jahr weiterhin von der Umlage befreit.

Effizienzlabel für alte Heizungen

Alle Heizkessel, die bis einschließlich 1991 hergestellt wurden, erhalten Effizienzlabel durch den bevollmächtigten Schornsteinfeger.

Alte Kaminöfen

Kaminöfen aus der Zeit vor dem 1. Januar 1985 müssen 2017 ausgetauscht oder aufgerüstet werden. Ab dem 1. Januar 2018 dürfen sie ohne den Nachweis, dass sie gemäß dem Stand der Technik weniger Staub in die Luft abgeben, nicht mehr betrieben werden.

Holzheizungen

Neu installierte Heizungen, die mit Holzscheiten, Pellets oder anderen festen Brennstoffen arbeiten, müssen ab dem 1. April 2017 Effizienz- und Abgasvorgaben einer Ökologie-Richtlinie erfüllen. Dies gilt für alle Kessel und Verbundanlagen mit einer Wärmeleistung von bis zu 500 KW. Bis zu einer Leistung von 70 KW erhalten die Geräte zudem ein Effizienzlabel, das die Klassen A +++ bis G ausweist.

Isolation von Wasserspeichern

Ab dem 26. September 2017 gelten verschärfte Anforderungen an die Energieeffizienz von neuen Wärmepumpen, Elektroheizkesseln, Blockheizkraftwerken der Klassen Micro- und Mini-BHKW sowie Niedertemperaturwärmepumpen. Verschärft werden auch Mindestanforderungen an die Wärmeverluste von Warmwasserspeichern bis zu einem Volumen von 2000 l. Um sie zu erfüllen, muss die Wärmedämmung der Geräte deutlich verbessert werden. Zu erwarten ist, dass die Geräte dadurch verteuert werden.

Elektronische Stromzähler

Sie werden auch als Smart Meter bezeichnet und werden jetzt für stromerzeugende Anlagen mit mehr als 7 kW Nennleistung Pflicht. Im Einzelnen:
Smart Meter sind elektronische Stromzähler, die den tatsächlichen Verbrauch sowie die Nutzungszeiten anzeigen und automatisch an das Energieversorgungsunternehmen übermitteln. Von der Verwendungszweck betroffen sind zunächst Haushalte, die jährlich mehr als 10.000 und weniger als 20.000 kWh (kWh) Strom verbrauchen; weiter die Verbraucher, die selbst stromerzeugende Anlagen mit mehr als 7 kW Nennleistung betreiben.

Der jeweils zuständige Betreiber der Messstelle baut die Geräte ein, der Eigentümer selbst muss nicht aktiv werden. Durch den Betrieb der Geräte entstehen dem Immobilieneigentümer jährlich Kosten. Sie betragen für die aktuell betroffenen Haushalte ca. 130 € (bei mehr als 10.000 kWh Verbrauch) bzw. ca. 100 € für Anlagenbetreiber (bis 15 kW Leistung). Muss der Zählerschrank umgebaut werden, werden weitere Kosten dafür fällig.

Gaspreise

Häufig haben die Gasgrundversorger im vierten Quartal des Jahres 2016 ihre Preise gesenkt oder Senkungen bis spätestens zum 1. Februar 2017 angekündigt. Einzelheiten können dem Vergleichsportal „Check24“ entnommen werden. Durchschnittlich wurde eine Senkung in Höhe von 6,5 % des Gaspreises errechnet. Als Grund werden sinkende Netzentgelte (im bundesweiten Durchschnitt um 2 %) und sinkende Beschaffungspreise für Gas gesehen.

Strompreise

Aufgrund der gestiegenen EEG-Umlage zur Förderung des Ökostroms werden die Strompreise steigen.

Abgaben - Steuern, Gebühren und Beiträge

Müllabfuhr

Gebühren für die Müllabfuhr erhöhen sich durchschnittlich um 1,9 %, Gebühren für die Straßenreinigung um 1,3 %. Dieselben Erhöhungsschritte folgen dann nochmals 2018. Laub- und Gartentonnen werden flächendeckend angeboten, häufig nach einer (bisher kostenlosen) Erprobungsphase nun entgeltlich.

Rundfunkbeitrag

Die Gebührensätze verändern sich nicht. Ein Antrag auf Befreiung oder Ermäßigung kann jetzt aber rückwirkend für drei Jahre gestellt werden. Wird zum Beispiel ein Antrag am 15. Januar 2017 gestellt, kann der Rundfunkteilnehmer rückwirkend zum 1. Januar 2014 von der Zahlung des Beitrags befreit werden, wenn er in dieser Zeit regelmäßig die Voraussetzungen für die Befreiung oder Ermäßigung erfüllt hat.

Beitragsbemessungsgrenzen

Für die Krankenversicherung gilt jetzt eine Beitragsbemessungsgrenze von 4350 €. Auch die Grenze zur Versicherungspflicht steigt. Bis zu einem Jahreseinkommen von 57.600 € (vorher 56.250 €) müssen sich Arbeitnehmer bei den gesetzlichen Kassen versichern.
Für die Rentenversicherung beträgt die neue monatliche Beitragsbemessungsgrenze nun 6150 € (Westdeutschland) bzw. 5700 € (Junge Bundesländer).

Bei der Pflegeversicherung steigt der Beitragssatz um 0,2 Prozentpunkte auf 2,55 %. Kinderlose Arbeitnehmer, die das 24. Lebensjahr vollendet haben, zahlen einen Zuschlag. Für sie liegt der Beitragssatz dann bei insgesamt 2,8 %.

Lebensversicherungen

Der Garantiezins wird für alle Neuverträge geringer. Der Höchstrechnungszins sinkt von bisher 1,25 % auf 0,9 %. Dieser neue Garantiezins gilt auch für neu abgeschlossene Riester- und Rürup-Renten. Ebenso verhält es sich in der betrieblichen Altersvorsorge bei Direktversicherungen und bei einigen Pensionskassen. Der Garantiezins ist der einzige Teil der Rendite, mit dem Verbraucher sicher rechnen können. Allerdings addieren sich zu den garantierten Leistungen die erwirtschafteten Überschüsse der Versicherer. Um die Erträge stabil zu halten, haben die Gesellschaften in den letzten Jahren die Beteiligung der Versicherten an den Risikoüberschüssen bis auf ein Niveau von 90 % angehoben. Auf bestehende Versicherungsverträge hat die Absenkung des Garantiezinses angeblich keinen Einfluss.

Kapitallebens- oder Rentenversicherungsverträge mit Kapitalwahlrecht, die nach dem Jahre 2004 abgeschlossen wurden, werden neuen Steuerregeln unterworfen. Besteuert wird die Differenz zwischen der Versicherungsleistung und den eingezahlten Beträgen zur Hälfte. Besteuert wird also der hälftige Gewinn mit dem individuellen Tarif. Das gilt nur, wenn zum Zeitpunkt der Auszahlung das 60. Lebensjahr vollendet ist und der Vertrag eine Laufzeit von mindestens zwölf Jahren zeigt. Für Einmalauszahlungen aus Versicherungen, die vor 2005 abgeschlossen wurden, ändert sich nichts. Sie bleiben steuerfrei.

Steuern

Die Finanzämter werden noch digitaler. Sie automatisieren Steuerbescheide. Die Steuerklärung soll nur noch elektronisch erfolgen. Ab der Steuererklärung für das Jahr 2018 sollen Belege aufbewahrt werden, nicht aber mehr eingereicht werden müssen.

Finanzbeamte sollen nur noch zum Einsatz kommen, wenn die elektronische Bearbeitung von Steuererklärungen unplausible Angaben erkennt.

Einkommensteuer

Abgabefrist
Künftig muss die Steuererklärung erst bis zum 31. Juli des Folgejahres eingereicht sein. Beauftragte Steuerberater können dies auch bis zum 28. Februar des übernächsten Jahres erledigen. Diese Fristverlängerungen werden aber erst ab 2019 in der Praxis greifen. Die Steuererklärung für 2018 kann deshalb bis zum 31.7.2019 eingereicht werden. Die Steuererklärungen für 2016 und 2017 müssen wie bisher bis zum 31. Mai des Jahres eingereicht werden.

Wird die Steuererklärung verspätet eingereicht, droht ein Zuschlag. Er orientiert sich an der Höhe der festgesetzten Steuer und beträgt mindestens 25 € für jeden angefangenen Monat der Verspätung. Fristverlängerungsverfahren entfallen.

Grundfreibetrag
Der Grundfreibetrag (steuerfreies Existenzminimum) steigt um 168 € auf 8820 € pro Person und Jahr. Im Falle einer gemeinsamen Steuererklärung durch Ehegatten oder Lebenspartner gilt der doppelte Satz (17.640 €).

Kapitallebens- oder Rentenversicherungsverträge mit Kapitalwahlrecht
Kapitallebens- oder Rentenversicherungsverträge mit Kapitalwahlrecht, die ab dem Jahr 2005 abgeschlossen wurden, werden neuen Steuerregeln unterworfen. Besteuert wird die Differenz zwischen der Versicherungsleistung und den eingezahlten Beträgen zur Hälfte (halber Gewinn als Bemessungsgrundlage). Besteuert wird mit dem individuellen Tarif. Das gilt nur, wenn zum Zeitpunkt der Auszahlung das 60. Lebensjahr vollendet ist und der Vertrag eine Laufzeit von mindestens zwölf Jahren zeigt. Für Einmalauszahlungen aus Versicherungen, die vor 2005 abgeschlossen wurden, ändert sich nichts. Sie bleiben steuerfrei.

Berücksichtigung von Spenden
Um Spenden als Sonderausgabe absetzen zu können, verlangt das Finanzamt bisher eine Zuwendungsbestätigung oder einen Spendennachweis. Ausgenommen hiervon sind kleine Spenden unter 200 €. Hier genügt ein vereinfachter Nachweis, so zum Beispiel ein privater Beleg.

Jetzt sind Spendennachweise nur noch einzureichen, wenn das Finanzamt Belege anfordert. Sie können bis zum Ablauf eines Jahres ab Bekanntgabe des Steuerbescheids verlangt werden, müssen also aufbewahrt und der Steuererklärung nicht mehr beigefügt werden. Alternativ kann der Spendenempfänger bevollmächtigt werden, den Spendennachweis elektronisch ans Finanzamt zu übertragen. In diesem Falle muss die Zuwendungsbestätigung nicht mehr aufbewahrt werden.

Sonstige Neuerungen

Pflegebedürftige Personen

Zum 1. Januar ist die dritte Stufe des Pflegestärkungsgesetzes in Kraft getreten. Die Pflegereform 2017 nimmt eine andere Einteilung im Verhältnis zu den bisherigen drei bekannten Pflegestufen vor. Sie werden durch insgesamt fünf Pflegegrade ersetzt.

Im Einzelnen:
Neben Menschen mit überwiegend körperlichen Behinderungen sind jetzt auch Hilfsbedürftige mit geistigen und psychischen Problemen involviert. Im Einzelnen geklärt wird, wie viel Unterstützung die Antragsteller bei der Bewältigung ihres Alltags brauchen. Die Überleitung der bisherigen Pflegestufen in das neue System erfolgt automatisch ohne neuen Antrag oder Begutachtung.

Die Leistungen der Pflegeversicherung in allen Bereichen und Pflegestufen erhöhen sich, soweit keine Heimunterbringung vorliegt, sondern häusliche Pflege besteht. Deutlich weniger wird im Falle einer Heimunterbringung gezahlt. Die eigene Zuzahlung für die unteren Pflegegrade steigt bei Heimunterbringungen im Verhältnis zu bisherigen Beträgen deutlich. Heimbewohner, die bereits 2016 in einem Pflegeheim gewohnt haben, genießen Bestandsschutz: die Differenz zu den neuen abgesenkten Pflegesätzen wird von der Pflegeversicherung übernommen.

Verzugszinsen

Zum 1. Januar 2017 ist der Basiszins in Höhe von -0,88 % gleich geblieben. Da sich der gesetzliche Verzugszins nach § 288 BGB für private Gläubiger in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz und für freiberufliche, geschäftlich oder gewerblich tätige Gläubiger im Hinblick auf Forderungen aus diesem Bereich in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz berechnet, entwickelt sich der gesetzliche Verzugszins entsprechend auf 4,12 % für Privatleute (§ 288 Abs. 1 BGB) sowie auf 7,12 % für Geschäftsleute (§ 288 Abs. 2 BGB). Dies betrifft zum Beispiel die Verzinsung von ausstehenden Mietforderungen.

Wird im unternehmerischen Bereich das Vertragsverhältnis (zum Beispiel ein Praxis-, Büro-, Geschäfts- oder Gewerberaummietvertrag) nach dem 29.7.2014 geschlossen, sieht § 288 Abs. 2 BGB in seiner Fassung vom 22.7.2014 (BGBl. I 2014, S. 1218) als Berechnungsgrundlage für den Verzugszins neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz vor. Das ergibt dann aktuell einen Prozentsatz von 8,12 % für Kaufleute.

Zusätzlicher Feiertag

Zum 500. Jahrestag der Reformation einmalig wird der Reformationstag am 31. Oktober zum bundesweiten Feiertag erklärt.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen