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Mit seiner Entscheidung, dass ein nachträglicher Ausgleich der Mietrückstände nicht ohne weiteres die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung unwirksam werden lässt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach Ansicht der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland ein wenig die stark eingeschränkten Rechte der Vermieter gestärkt. Gleichzeitig bewertet der Verband das Urteil als einen kleinen Schritt gegen das Phänomen der „Mietnomaden“.
Der BGH äußert sich in seiner Entscheidung vom 16. Februar 2005 (Az.: VIII ZR 6/04) zur Frage der analogen Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf ordentliche Kündigungen. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Mieter ein so genanntes Nachholrecht für die Zahlung der geschuldeten Miete, wenn er mit dieser in Zahlungsrückstand geraten ist. Die Kündigung wird unwirksam, wenn die fällige Miete bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bezahlt wird. Dies hat zur Folge, dass der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstandes die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung entfallen lassen.
Es war bisher umstritten, ob der nachträgliche Ausgleich auch die Wirkungen einer ebenfalls auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung entfallen lässt. Einige Oberlandesgerichte hatten die Auffassung vertreten, dass eine analoge Anwendung aus Mieterschutzgründen erforderlich sei. Dies hatte zur Folge, dass Vermieter dauerhaft zahlungsunwilligen Mietern nicht kündigen konnten, weil diese durch rechtzeitige – aber in der Regel nur teilweise – Bezahlung der Miete die Unwirksamkeit der Kündigung herstellen konnten. Dies wurde vor allem gerne von Mietnomaden ausgenutzt.
Diesem Phänomen wird mit dem Urteil entgegengewirkt. „Vermieter können nunmehr zumindest eine ordentliche Kündigung wegen steten Verzugs mit den Mietzahlungspflichten aussprechen, ohne dass die Mieter diese durch ratenweise Bezahlung einzelner Teilbeträge unwirksam werden lassen können“, unterstreicht Rechtsanwalt Kai H. Warnecke, Mietrechtsexperte bei Haus & Grund.
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