Business Improvement Districts

Position zur Entwicklung und Aufwertung von Geschäftsstraßen

Werthaltige Immobilien brauchen attraktive Stadtstrukturen und funktionsfähige Innenstädte.

Die Situation des Einzelhandels und die Sicherung der Nahversorgung prägt entscheidend die

Entwicklung ganzer Stadtteile: Zunehmenden Leerständen folgen deutliche Qualitätsverluste bei der Wiedervermietung, Vielfalt und Vitalität der Städte nehmen ab.

Eigentümer von Immobilien sind an einer positiven Entwicklung von Wohn- und Geschäftslagen interessiert und engagieren sich für ihre Immobilien und deren Umfeld in Nachbarschaftsinitiativen, Werbegemeinschaften und bei Haus & Grund. Privatinitiative und bürgerschaftliches Engagement leisten schon jetzt einen wichtigen Beitrag zur Weiterentwicklung von Quartieren.

Ziele von Aufwertungsprojekten in innerstädtischen Lagen sind neben der Bewältigung stadt-

teilbezogener Problemlagen, Umfeldverbesserung und Verbesserung der Situation des Einzel-

handels und der Dienstleistungsbetriebe auch die Verbesserung der Situation von Eigentümern. Dies gilt insbesondere für die Sicherung der Vermietbarkeit zu wirtschaftlichen Mietkonditionen.

Integrierte Stadtmarketingkonzepte sollen die Innenstadt als Wohn-, Einkaufs- und Lebensort

wieder attraktiv machen. Dabei gilt es, alle Funktionen der Stadt miteinander in Einklang zu

bringen und verbindliche Konzepte als Grundlage für Investitionen zu erarbeiten. Die enge Zusammenarbeit von Wirtschaft, Verwaltung und Eigentümern und Mietern ist besonders in folgenden Bereichen sinnvoll und notwendig:

Langfristig wirksame Konzepte

Für die Ansiedlung attraktiver Einzelhandelsangebote und Investitionen in Immobilien sind verbindliche Leitlinien und langfristig wirksame Konzepte unerlässlich. Angesichts der Suburbanisierung im Einzelhandel sind gemeindeübergreifende Einzelhandelskonzepte sinnvoll.

Eigenengagement stärken und Entscheidungsautonomie sichern

Privates Engagement kann einen wichtigen Beitrag zur Weiterentwicklung von Quartieren leisten. Gemeinschaftsprojekte und Engagement privater Eigentümer sind freiwillig und konstruktiv. Eigeninitiative und Selbstverpflichtung sind die Grundlage für den Erfolg von Gemeinschaftsprojekten. Beteiligte müssen deshalb selbst über Aktivitäten und Maßnahmen, finanzielle Beteiligung und Einsatz der Mittel entscheiden.

Koordination baulicher Investitionen

Bauliche Investitionen, insbesondere in die öffentliche Infrastruktur, sind so zu koordinieren,

dass die Belastung der Besucher und Anlieger möglichst kurz und gering ist. Öffentliche Bau-

maßnahmen sind mit den Anliegern abzustimmen. Sofern eine Finanzierung öffentlicher oder

ergänzender Maßnahmen durch die Anlieger vorgesehen ist, sind Kostenverteilung und Termine im Rahmen von städtebaulichen Verträgen verbindlich zu vereinbaren.

Gezielter Einsatz von Investitionsanreizen

Städtebauförderungsmittel sowie Mittel aus den Bund-Länder-Programmen Stadtumbau und

Soziale Stadt und ergänzende Investitionsanreize sollen gezielt in bedürftigen Gebieten einge-

setzt werden, insbesondere dann, wenn diese aus eigener Kraft eine positive Entwicklung nicht

entfalten können. Zur Sicherung nachhaltiger Stadtentwicklung werden Investitionsanreize auf die Bestandsentwicklung und die vorhandene Siedlungsfläche ausgerichtet.

Abbau bürokratischer Hemmnisse

Durch Kommunikation und Abbau bürokratischer Hemmnisse zur Erteilung von Sondernutzungsrechten, Koordination von Bauanträgen, Bau- und Pflegemaßnahmen können Projekte zügig und kostengünstig realisiert werden. Insbesondere bei Vorgaben und Vereinbarungen zur Sanierung von Denkmalen, im Geltungsbereich von Erhaltungs- und Sanierungssatzungen ist Augenmaß gefordert: Wirtschaftliche Kompromisse sind angesichts der schwierigen wirtschaftlichen Lage privater und öffentlicher Haushalte notwendig. Es gilt, bundesweit Problemlagen mit unterschiedlicher Qualität zu bewältigen.

Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hält die im BauGB angebotenen Instrumente für ausreichend, die notwendigen Aufwertungsprozesse durchzuführen. Verschiedene Satzungen und städtebauliche Verträge sind geeignet, die Interessen der Vertragsparteien zu dokumentieren und die Umsetzung der Maßnahmen zu vereinbaren. Darüber hinaus ist in Standortgemeinschaften, Werbegemeinschaften und anderen Vereinen das lokale Engagement bereits jetzt gut organisiert. Die Vereine sind in der Regel gute Partner der Kommunen.

Der derzeitige Trend zur Verpflichtung aller Eigentümer in einem Gebiet zur Aufwertung von

Geschäftslagen zeigt jedoch einen Regelungsbedarf für die Zusammenarbeit auf. Verschiedene Länder und Kommunen planen Rahmengesetze für die Einführung von Business Improvement Districts nach amerikanischem Modell. Der tiefe Einschnitt in die bisherige Finanzierungskultur und die Verpflichtung von Eigentümern greift tief in die Entscheidungsfreiheit der Eigentümer ein. Haus & Grund hält daher einen Rahmen mit Mindestanforderungen für Projekte mit Verpflichtung betroffener, aber nicht aktiver Teilnehmer für notwendig.

Deshalb formuliert Haus & Grund an dieser Stelle erste Anforderungen und Vorschläge für die Ausgestaltung von Aufwertungsprojekten.

Organisationsform

Mögliche Organisationsform ist der Verein. Freiwillige Mitglieder können im Gebiet ansässige Eigentümer und Nutzer sein. Alternativ ist eine bundesweite Rahmengesetzgebung für Satzungsgebiete denkbar.

Zielerweiterung

Bisherige Entwürfe und Satzungen zielen auf die Stärkung von Einzelhandel und Dienstleistungen. Erklärtes Ziel soll darüber hinaus auch die nachhaltige Sicherung funktionsfähiger Quartiere, die Vermietbarkeit und die Werthaltigkeit von Immobilien sein.

Abgrenzung der Maßnahmen

Maßnahmen können neben Aufgaben des Stadtmarketings auch die Koordination von Baumaßnahmen und anderen hoheitlichen Aufgaben sowie die Abstimmung und Koordination von Einkaufsgemeinschaften und Sondernutzungsrechten sein.

Kommunale Pflichten bleiben bestehen. Aufwertungsprojekte sollen nur zusätzliche Maßnahmen sichern. In den Konzepten erfolgt die Abgrenzung öffentlicher und privater Maßnahmen. Sofern die Übernahme kommunaler Leistungen durch privates Engagement vorgesehen ist, ist dies bei der Festlegung der Gebühren und Beiträge entsprechend zu berücksichtigen.

Die Vereinbarung von Maßnahmen soll auf Basis von integrierten und verbindlichen Stadtteil

konzepten erfolgen. In diesem Konzept sind Maßnahmen und Verantwortliche für die Durchführung sowie Kostenverteilung und Termine grundstücksbezogen in einem Wirtschaftsplan darzustellen. Dieser gilt für die gesamte Geltungsdauer des zeitlich begrenzten Projektes und wird ggf. mit Zustimmung der zahlenden Beteiligten angepasst.

Aufgabenträger und Mitglieder

Die Initiative für das Aufwertungsprojekt soll immer von den im Gebiet ansässigen Eigentümern und Nutzern ausgehen. Dies sichert das Engagement im Projektverlauf.

Aufgabenträger sollen die Interessen der betroffenen Immobilieneigentümer und Nutzer vertreten und insbesondere die zahlenden Beteiligten eng in die Konzeption und Durchführung einbinden. Persönliche Gespräche mit allen zahlenden Beteiligten sind Voraussetzung für die Durchführung der Projekte. Haus & Grund Ortsvereine helfen bei der Einbindung der Eigentümer und Koordination der Maßnahmen. Es ist in jedem Projekt sicherzustellen, dass der Aufgabenträger die zahlenden Beteiligten vertritt.

Pflichtmitgliedschaften sind nur nach ausführlichen Gesprächen und in begründeten Einzelfällen möglich. Die Pflichtmitgliedschaft ist immer als letzter Schritt zu sehen. Sie darf nur auf Basis einer qualifizierten Analyse und Konzepten stattfinden. Sie kann ggf. durch einen neutralen Eigentümervertreter (z. B. Stellungnahme des Haus & Grund Ortsvereins) schriftlich begründet werden. Härtefallregelungen sind im Wirtschaftsplan vorzusehen.

Gebietsabgrenzung

Die Auswahl der städtebaulich und wirtschaftlich abgegrenzten Quartiere erfolgt vorrangig

durch die betroffenen Eigentümer bzw. durch die zahlenden Beteiligten. Für die Auswahl durch hoheitliche Stellen sind Auswahlkriterien und Benchmarks erforderlich, die die Quartiersauswahl unter Gesichtspunkten der Bedürftigkeit auf eine prüffähige Grundlage stellen.

Grundstücksbezogene Konzepte und Wirtschaftspläne sind den Eigentümern der Grundstücke

vorzulegen und mit ihnen persönlich abzustimmen. Da es sich in der Regel um überschaubare

Gebiete handelt, ist die öffentliche Auslegung der Konzepte nur in Satzungsverfahren erforderlich. In diesen Fällen erfolgt die Abgrenzung des Geltungsbereichs mit Angabe der Straßennamen oder Aufzählung der Flurstücke. Von der Veröffentlichung der Eigentümer und ihrer Anschriften ist abzusehen. Sie sind jedoch mit Darstellung der grundstücksbezogenen Konsequenzen persönlich zu beteiligen.

Abgabenerhebung

Die Erhebung der zweckgebundenen Abgabe erfolgt entweder durch Zahlung nach individuellen, vertraglich vereinbarten Zahlungsplänen an den Projektkoordinator auf ein treuhänderisches Konto oder durch eine hoheitliche Behörde. Der Abgabensatz richtet sich nach Grundstücksgröße, Mietflächen und von den zahlenden Entscheidern beschlossenen Maßnahmen. Die Mittel sind zweckgebunden ausschließlich im abgegrenzten Maßnahmenbereich einzusetzen.

Zweckgebundene Abgaben werden ergänzt um Erschließungsbeiträge und Einzelvereinbarun-

gen sowie Erträge aus Aktivitäten, z. B. Veranstaltungen und Parkraumbewirtschaftung.

Die Umlagefähigkeit der Beiträge soll z. B. im Mietrecht oder durch Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Eigentümer zur gemeinschaftlichen Kostentragung sichergestellt werden.

Entscheidungsablauf und Verfahren

Voraussetzungen für den Erfolg von Aufwertungsprojekten sind klare und verbindliche Regelungen über Gebietsabgrenzung, Geltungsdauer, Finanzierung und Erhebungsschlüssel, Durchführung des Verfahrens und der Maßnahmen. Dies gilt insbesondere auch für Kostenverteilung, Informations- und Beteiligungspflichten, Umgang mit auslaufenden Projekten und finanziellen Überhängen am Ende der Geltungsdauer. Zielführend sind auch messbare Erfolge durch Festsetzung von Benchmarks (z. B. Leerstand, Umsätze, Fluktuation, Kriminalität), hohe Professionalität im Projektmanagement und Freiwilligkeit im gesamten Projektablauf. Wenn freiwillig keine Kooperation erfolgt, ist auch der Erfolg von Zwangsmaßnahmen gefährdet.

Haus & Grund schlägt ein zweistufiges Verfahren mit EXIT-Strategie zur Durchführung von Aufwertungsprojekten unter Beteiligung der Eigentümer vor.

1. Aufstellungsbeschluss: Entscheidung zur Vorprüfung zur Aufstellung eines Konzeptes

a. Analyse (Nachweis der Problemlage anhand von Benchmarks, Prüfung

von Alternativen, z. B. Satzungen)

b. Konzept (Maßnahmenplan mit Maßnahmen, Aufgabenverteilung, klarer

Abgrenzung hoheitlicher und privater Aufgaben)

c. Terminplan (Zeit- und Ablaufplan)

d. Wirtschaftsplan (grundstücksbezogene Kostendarstellung/Individualbelastung)

e. EXIT-Strategie

2. Realisierungsbeschluss: Entscheidung zur Durchführung mit

a. Festlegung Maßnahmen und Zeitplan

b. Zahlungsplan und Zahlungsvereinbarungen

Dieses Verfahren sichert die persönliche Beteiligung und Entscheidungsfähigkeit der zahlenden

Beteiligten im gesamten Projektablauf. Sofern Zahlungsbescheide ausschließlich an Eigentümer ausgestellt werden, muss den Eigentümern vor der Entscheidung über die Realisierung ausreichend Zeit eingeräumt werden, um mit ihren Mietern die notwendigen Vereinbarungen über Mieterhöhungen und/oder Zahlungsbeteiligungen zu treffen. Alternativ ist die Umlagefähigkeit der Beiträge gesetzlich zu sichern.

Beide Beschlüsse sind nur mit deutlicher Mehrheit (z. B. 90 oder 75 Prozent) herbeizuführen.

Insbesondere in der 2. Entscheidungsstufe ist der Beschluss mit mindestens gleich hoher oder

höherer Zustimmung herbeizuführen. Eine Äußerung aller zahlenden Beteiligten ist Voraussetzung für den Beschluss. Maßnahmen- und Budgeterweiterungen erfordern die erneute Beteiligung aller zur Zahlung Verpflichteten.

Erfolgskontrolle

Die Mitglieder vereinbaren die gegenseitige Offenlegung bestimmter Kenndaten für die Erfolgskontrolle. Diese können zum Beispiel sein: Leerstandsrate, Umsatzentwicklung, Fluktuation, Kriminalität.