Gebäudeleerstand

Vermieter muss notfalls umbauen

Bemüht sich ein Vermieter jahrelang vergeblich darum, seine Immobilien zu vermieten, muss er, um seine ernsthaften Vermietungsabsichten auch für die Zukunft zu belegen, zielgerichtet auf die bessere Vermietbarkeit seiner Objekte hinwirken. Unter Umständen sind dabei auch bauliche Umgestaltungen vorzunehmen. Sonst kann das Finanzamt die Anerkennung der durch den Leerstand verursachten Verluste verweigern. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) deutlich gemacht (Urteil vom 25. Juni 2009, Az. IX R 54/08).

Im zu entscheidenden Fall hatte sich der Kläger seit dem Jahr 1976 vergeblich um die Vermietung mehrerer Wohnungen bemüht. Im Jahr 1988 wurde ein Teil der leeren Wohnungen zur gewerblichen Nutzung umgebaut. Trotz anschließender Vermietungsbemühungen und der Beauftragung eines Maklers konnten für einen Teil der Räumlichkeiten keine Mieter gefunden werden. Interessenten aus den Jahren 1989 und 1993 waren wieder abgesprungen, da das Gebäude nicht über einen Aufzug verfügte. Der Kläger machte in seiner Steuererklärung die Verluste aus der Vermietung geltend. Das Finanzamt erkannte die auf die leerstehenden Räumlichkeiten entfallenden Aufwendungen ab dem Jahr 2003 mangels ernsthafter Vermietungsbemühungen nicht mehr an. Es argumentierte, der Kläger habe das mangelnde Interesse von potenziellen Mietern zum Anlass nehmen müssen, das Vermietungsobjekt an die Markterfordernisse anzupassen, was nicht geschehen sei. Hiergegen wandte sich der Kläger letztlich erfolglos mit der Begründung, die Leerstände hätten strukturelle Ursachen gehabt.

Der BFH entschied, dass die Anerkennung von Aufwendungen für leerstehende Immobilien eine endgültige Einkunftserzielungsabsicht voraussetze. Diese müsse sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegen lassen. Zeige sich aufgrund vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für ein Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt bestehe und dass die Immobilie deshalb nicht vermietet werden könne, müsse der Steuerpflichtige zielgerichtet auf die Vermietbarkeit hinwirken. Unter Umständen müssten hierzu sogar bauliche Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden. Bleibt der Vermieter dagegen jahrelang untätig und nimmt die Leerstände - wie im vorliegenden Fall - hin, so spreche dieses Verhalten nach Auffassung der Münchener Richter gegen eine Vermietungsabsicht bzw. für die Aufgabe einer in der Vergangenheit bestehenden Absicht.

Rechtsanwalt Stafan Walter