Mietrecht: Bremsen Sie die Kappungsgrenze aus!

Kommen Sie dem Gesetzgeber zuvor

§ 558 BGB regelt die rechtlichen Bedingungen für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ortsübliche Vergleichsmiete wird nach Absatz 2 der Vorschrift aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnungen vergleichbarer Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt werden, gebildet. Diese Entgelte oder auch Mieten werden zumeist in einem Mietspiegel abgebildet. Der Mietspiegel erfasst unter Berücksichtigung vorstehender Eigenschaften die Mieten, die zum Zeitpunkt seiner Aufstellung in den letzten vier Jahren vor seiner Erstellung durch Neuverträge vereinbart oder – von Veränderungen der Betriebskosten gemäß § 560 BGB abgesehen – geändert wurden. In Konsequenz bedeutet dies, dass ein Mietspiegel bezüglich der verzeichneten Mietwerte „immer in den Rückspiegel schaut“ und den Mietmarkt der letzten vier Jahre abbildet.

Will der Vermieter die Miete für seine Wohnung erhöhen, muss er also auf den Mietspiegel Bezug nehmen und dem Mieter detailliert nachweisen, dass die von diesem aktuell gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Kann er dies, billigt ihm das Gesetz zu, die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Faktisch wird also zwar der Zahlbetrag für den Mieter „erhöht“, jedoch verwässert der Begriff „Erhöhung“ den realen Vorgang: Tatsächlich wird die Miete nämlich nur der bereits in den letzten vier Jahren vollzogenen Mietentwicklung angepasst.

Wie funktioniert und was ist die „Kappungsgrenze“?
Bevor der Vermieter aber die Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen kann, muss er weitere komplizierte Prüfungen vornehmen. § 558 Absatz 3 BGB schreibt ihm nämlich weiterhin vor, dass er die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren – von Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB und Veränderungen der Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen – um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf.

Er muss also weiterhin prüfen, wie hoch die Miete, die sein Mieter zahlt, vor drei Jahren war. Liegt die ermittelte Miete vor drei Jahren mehr als 20 Prozent hinter dem Mietspiegelwert zurück, darf der Vermieter nicht auf den Mietspiegelwert anheben, sondern nur die 20 Prozent der Kappungsgrenze ausschöpfen.

Ein Beispiel:
Der Vermieter ermittelt im Mietspiegel für seine Wohnung einen Mietwert von 5,50 €/qm. Der Mieter zahlt seit drei Jahren unverändert 4,30 €/qm. Der Vermieter darf die Miete nicht auf 5,50 €/qm anheben, sondern muss die Kappungsgrenze von 20 Prozent beachten, die 0,86 € beträgt und darf nur auf 5,16 € anheben. Danach muss er wieder drei Jahre warten, um erneut eine Mietanpassung vornehmen zu können.

Die Kappungsgrenze von 20 Prozent wirkt aber nur, wenn der rechnerische Abstand zwischen tatsächlich gezahlter und ortsüblicher Vergleichsmiete größer als 20 Prozent ist. Würde durch Ausschöpfung der 20 Prozent die Vergleichsmiete überschritten, „kappt“ auch diese die Erhöhungsmöglichkeit.

Dazu ein weiteres Beispiel:
Der Mietspiegelwert weist eine Miete von 5,50 €/qm aus. Der Mieter zahlt seit drei Jahren unverändert 4,80 €/qm. Rechnerisch sind 20 Prozent hieraus 0,96 €. Der Vermieter darf die Miete nicht auf 5,76 € erhöhen, sondern muss sich auf den Wert der Vergleichsmiete von 5,50 €/qm beschränken.

Achtung: regionale Kappungsgrenzen!
Dies ist allerdings noch nicht kompliziert genug: § 558 BGB sieht für die Bundesländer eine Ermächtigung vor, die Kappungsgrenze mit einer Verordnung für den Zeitraum von zunächst fünf Jahren in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder dem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, auf 15 Prozent zu reduzieren. So sind beispielsweise in NRW die Gebietskulissen für diese weitere Reduzierung der Kappungsgrenze noch nicht in einer Verordnung festgelegt, jedoch steht dies unmittelbar bevor. Ein Gutachten ist vom zuständigen Fachministerium bereits in Auftrag gegeben worden, um die infrage kommenden Gemeinden zu ermitteln. Es soll nicht unterstellt werden, dass dieses Gutachten unter der Prämisse „Sag mir, was du beweisen willst, und ich mache dir das passende Gutachten dazu“ erstellt wird. Klar ist aber, dass es Gemeinden geben wird, in denen die Kappungsgrenze verringert wird.

Diese weitere Beschränkung der Anpassung von Mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete als vermeintliche Wohltat für die Mieter trifft aber zunächst die Vermieter, die sich in der Vergangenheit mit ihrer Miete moderat und mieterfreundlich verhalten haben. Müssen diese Vermieter nun unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit ihre Mieten anpassen, um die Instandhaltungskosten für ihre Immobilie oder gar Kapital für notwendige, der Demografie geschuldete Anpassungen und energetische Ertüchtigung zu erwirtschaften, wird ihnen dies erschwert oder gar unmöglich gemacht. Dies schadet letztlich auch wieder den Mietern, da der Vermieter auf Sicht nicht mehr in der Lage sein wird, in die Qualität der Immobilie und der Mietwohnung zu investieren.

Prüfen Sie Ihre Mieten!
Vorstehende rechtliche Ausführungen sind nicht abschließend. Zur Anpassung einer Miete sind noch weitere rechtliche Prüfungen und Formalien zu beachten. Sollten Sie allerdings über einen längeren Zeitraum Ihre Mieten nicht angepasst haben, rät Haus & Grund dringend, diese zu prüfen. Dies gilt insbesondere, wenn Sie in Ihren Mietverträgen keine reine Nettomiete mit Umlage aller anfallenden Betriebskosten vereinbart haben. Kommen Sie dem Gesetz-/Verordnungsgeber zuvor. Im Zweifel lassen Sie sich von Ihrem örtlichen Haus & Grund-Verein beraten. Sonst kann es heißen: „Wirst bei einer Wohltat du ertappt, wirst zum Dank du noch gekappt!“

Ass. jur. Werner Weskamp
Verbandsdirektor
Haus & Grund Ruhr