Pressemitteilung vom 25.04.2014

Mietminderung bei Wohnflächenabweichungen

Keine Minderung, wenn eine Vereinbarung zur Wohnfläche im Mietvertrag fehlt

Nicht selten streiten sich Mieter und Vermieter um die Wohnfläche. Bei diesen Auseinandersetzungen steht nicht nur die Minderung der monatlichen Miete zur Debatte. Eine erhebliche Wohnflächenabweichung kann auch Auswirkungen auf die jährliche Betriebskostenabrechnung haben. Bei der Berechnung der Wohnfläche kann es je nach angewandter Berechnungsmethode zu Unterschieden kommen. Viele Vermieter verzichten daher darauf, die Größe der Wohnfläche in den Mietvertrag aufzunehmen. Umstritten ist, ob beispielsweise durch Angaben der Quadratmeter in einer Immobilienanzeige oder durch Auskünfte des Maklers eine konkludente Vereinbarung der Wohnungsgröße zustande kommt.

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 16. Dezember 2013 (Az. 424 C 10773/13) entschieden, dass das Fehlen der Wohnflächenangabe ein Indiz dafür darstellt, dass der Vermieter keine verbindliche Quadratmeteranzahl als Wohnfläche vereinbaren möchte. Liegen keine besonderen Umstände vor, kommt eine Wohnflächenvereinbarung auch nicht konkludent zustande. Quadratmeterangaben in einer Immobilienanzeige eines Maklers reichen für eine anderweitige Beurteilung nicht aus.

In dem zu entscheidenden Fall klagte eine Mieterin gegen ihren Vermieter auf Rückerstattung des ihrer Meinung nach zu viel gezahlten Mietbetrages. Die Mieterin bewarb sich auf eine im Internet mit 164 qm Wohnfläche angegebene Wohnung. Während des Besichtigungstermins übergab der Makler einen Grundriss, in welchem die Wohnfläche mit 156 qm ausgewiesen war. Nach Mietvertragsschluss stellte sich durch eine von der Mieterin in Auftrag gegebene Vermessung heraus, dass die Größe der Wohnung lediglich 126 qm betrug. Der Mietvertrag selbst enthielt keine Angaben zur Wohnungsgröße.

Das Amtsgericht München führte zu seiner Entscheidung aus, die Rechtsprechung des BGH, wonach eine mindestens 10-prozentige Abweichung der Wohnfläche einen erheblichen Mangel begründe, der wiederum zur Mietminderung berechtige, finde in diesem Fall keine Anwendung, da die Parteien keine bestimmte Größe vereinbart hätten. Die Äußerungen des Maklers seien dem Vermieter im Hinblick auf eine Vereinbarung einer bestimmten Quadratmeteranzahl nicht zurechenbar. Wolle der Mieter diese Angaben zum Vertragsbestandteil machen, müsse er darauf hinweisen. Anders als bei Kaufverträgen würden die Angaben aus einem Inserat oder Prospekt nicht ohne weiteres Vertragsbestandteil.

Die Entscheidung des erstinstanzlich zuständigen Amtsgerichts München ist rechtskräftig. Aber nicht alle Amts-und Landgerichte teilen diese Auffassung.

Ass. jur. Inka-Marie Storm