Pressemitteilung vom 05.12.2014

Abrechnung nach „Personenmonaten“ im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung zulässig

Keine zu hohen Anforderungen an formell korrekte Abrechnung

Karlsruhe/Berlin (DAV). Oftmals führt ein Nachzahlungsbetrag, der vom Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht wird, zu Streitigkeiten. Zum einen wird über die Höhe der Kosten gestritten, zum anderen um die Frage, ob die Abrechnung bestimmten formellen Mindestanforderungen entspricht. Denn wenn dies nicht der Fall ist, muss der Vermieter die Abrechnung ganz neu erstellen und auch dem Mieter zustellen. Besonders ärgerlich ist dies für den Vermieter, wenn er es nicht mehr schafft, diese zweite Abrechnung innerhalb der vorgeschriebenen Frist zu erstellen. Das Gesetz gibt dem Vermieter hier eine Frist von 12 Monaten – sind bis dahin die Nebenkosten nicht abgerechnet, können Nachforderungen nicht mehr verlangt werden. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 22. Oktober 2014 erneut über die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung, hier einen bestimmten Umlageschlüssel, entschieden. (AZ: BGH VIII ZR 97/14). Die Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) informieren hierüber.

In dem Urteil stritten die Parteien darüber, ob der von dem Vermieter in der Nebenkostenabrechnung angegebene Umlageschlüssel in „Personenmonate“ wirksam ist oder ob hierin ein formeller Fehler zu sehen ist.

Der BGH hat die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aufgrund des gewählten Umlageschlüssels abgelehnt. Begründet wurde dies mit der bereits in der Vergangenheit zum Ausdruck gebrachten Auffassung, dass an eine Betriebskostenabrechnung insbesondere in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Mindestangaben in der Abrechnung sind regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten und die Angaben eines Umlageschlüssels mit einer entsprechenden Erläuterung, falls sich der Umlageschlüssel nicht von selbst ergibt. Schließlich muss die Abrechnung auch die einzelnen Anteile des Mieters und den Abzug seiner tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen enthalten.

Sofern diese Angaben vorhanden sind, liegt eine formell wirksame Abrechnung vor. Ob diese rechnerisch, also materiell richtig ist, kann erst in einem weiteren zweiten Schritt geprüft werden.

Zu klären war also, ob der gewählte Verteilerschlüssel „Personenmonate“ einer entsprechenden Erläuterung bedarf oder für den Mieter verständlich ist. Abzustellen ist hier ebenso wie in anderen Entscheidungen auf den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter. Nach Auffassung des Senates ist dieser durchaus unter Verwendung des Umlageschlüssels in der Lage, seinen Anteil an den Betriebskosten zu verstehen.

Es ergibt sich hier ohne weitere Erörterung das Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den im Gebäude insgesamt wohnenden Personen. Gemeint ist also, dass die Personen der einzelnen Wohnung mit der Gesamtzahl der im Gebäude lebenden Personen ins Verhältnis gesetzt werden und nach diesem Verhältnis auch die Gesamtkosten aufgeteilt werden.

Fazit: Der Bundesgerichtshof verfolgt hier weiterhin seine Auffassung, dass an eine formell korrekte Abrechnung nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden dürfen und insofern dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben soll, seine Abrechnung nachzubessern. Dies entspricht auch der Interessenlage. Der Mieter hat tatsächlich Nebenkosten verbraucht, will berechtigterweise nur die Kosten tragen, die seinem Anteil entsprechen. Dies wird im zweiten Schritt durch die Kontrolle und gegebenenfalls Nachbesserung der rechnerisch falschen Betriebskostenabrechnung erreicht.