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Rechtzeitigkeitsklausel

Rechtzeitigkeitsklausel

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Neue Regeln zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen

Wohnungsmieter M zahlt seine Miete im Jahre 2013 insgesamt fünfmal unpünktlich während des laufenden Monats. Nach Abmahnung durch Vermieter V zeigt er im Jahre 2014 insgesamt dreimal dasselbe Verhalten. Obwohl in dem Mietvertrag zur Mietzahlung bis zum dritten Werktag des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingehend verpflichtet, erteilt der Mieter jeweils bis zum dritten Werktag des laufenden Monats lediglich einen Überweisungsauftrag oder zahlt die Miete in bar beim Zahlungsdienstleister ein. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos, hilfsweise fristgerecht. Der Bundesgerichtshof (BGH) weist die auf die Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen gestützte Räumungsklage des V ab (Urteile vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 und VIII ZR 223/15, zitiert nach juris).

Die Gründe:

Mieter V habe nicht ständig zu spät und unpünktlich gezahlt, sondern mit seinem Zahlungsverhalten gesetzeskonform gehandelt. Die so genannte Rechtzeitigkeitsklausel im Wohnungsmietvertrag, die dazu verpflichtet, die Miete bis zum dritten Werktag des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingehend zu entrichten, sei unwirksam. Denn Sie benachteilige den Mieter unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung werde ihm das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung auferlegt. Gemäß § 306 Abs. 2 BGB komme es deshalb auf den gesetzlichen Fälligkeitszeitpunkt an. Einschlägig seien deshalb §§ 269, 270 BGB in Verbindung mit § 556 b Abs. 1 BGB. Danach sei eine Geldschuld rechtzeitig erbracht, wenn der Schuldner das zur Übermittlung des Geldes seinerseits Erforderliche getan habe.

Davon sei auszugehen, wenn der Überweisungsauftrag vor Fristablauf bei dem Geldinstitut eingereicht worden sei und das Konto des Mieters als Schuldner der Mietforderungen die erforderliche Deckung aufweise. Nach den gesetzlichen Regelungen sei die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des einzelnen Zeitabschnitts zu entrichten, nach denen sie bemessen sei. Der im Gesetz verwendete Begriff "entrichten" sei als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrags zu verstehen (unter Zitat von Grimm, Deutsches Wörterbuch, Neubearbeitung 1999, Stichwort "entrichten"). Dass der juristische Sprachgebrauch hiervon abweiche, sei weder geltend gemacht noch ersichtlich. Dann aber komme es nur auf die Zahlungshandlung und nicht mehr auf den Eintritt des Zahlungserfolges an.

Unzutreffender kann die Entscheidung einfach nicht mehr sein! Auslegung und juristische Beurteilung des BGH sind abwegig und fernliegend. Denn der Gesetzgeber selbst will mit der mietrechtlichen Vorschrift des § 556 b Abs. 1 BGB die bisherige Vertragspraxis im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 nachzeichnen und in das Gesetz übernehmen (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, S. 52). Und die Vertragspraxis stellte eben seit dem Jahre 1900 auf den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters ab. Weiter kommt es gesetzlich auf die Erfüllung einer Verbindlichkeit an (§§ 535 Abs. 2, 362 BGB). Erfüllt ist eine Verbindlichkeit erst bei Bewirkung der Leistung, also bei Eingang der Zahlung auf dem Vermieterkonto. Nur so ist der in § 535 Abs. 2 BGB a. E. verwendete identische Begriff „entrichten“ auch zu verstehen. Es kann nicht ernsthaft bezweifelt werden, dass der Vermieter die Mietzahlung auch erhalten will (vgl. zu diesem Verständnis bestätigend: Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht 12. Aufl. 2015, § 535 BGB Rn. 634, 1. Satz: „erfüllen“).

Im Übrigen verkennt der BGH fällig, dass die Vorschrift vertraglich abdingbar ist. Nach den Vorgaben einer AGB-Klauselkontrolle führt dies nur dann zu einem Unwerturteil in Bezug auf eine geprüfte Klausel, wenn die Abweichung vom Gesetz so stark ist, dass sie den Mieter als Verwendungsgegner der Klausel unangemessen benachteiligt. Der BGH rechtfertigt diesen Schluss mit dem Hinweis darauf, der Mieter müsse nach der Klausel in ungünstigster Auslegung (kundenfeindlichster Auslegung) auch das Verzögerungsrisiko des beauftragten Geldinstitutes übernehmen. Genau das ist aber bereits gesetzliche Rechtslage, so das schon von einer Benachteiligung nicht ausgegangen werden kann. Denn die Bank ist nach einhelliger Auffassung Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Begleichung seiner Mietschuld (LG Düsseldorf, Urteil vom 26.2.1991 – 24 S 638/90, WuM 1992, S. 369); LG Freiburg, Urteil vom 7. März 2013 - 3 S 7/13, ZMR 2014, S. 448 = InfoM 2013, S. 351 = IMR 2013, S. 276; ebenso: Blank, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB Rn. 97 m. w. N.).

Das Verschulden des Erfüllungsgehilfen wird aber dem eigentlichen Vertragspartner - hier dem Mieter - ohne jede Entschuldigungsmöglichkeit wie eigenes Verschulden schon nach dem Gesetz zugerechnet (278 Satz 1 BGB). Eine Abweichung von der gesetzlichen Rechtslage geht damit also nicht einher, und schon gar keine unangemessene Benachteiligung.

Auch wenn die Entscheidung wie gezeigt "grottenfalsch" ist, formt sie die Vermieterpraxis aus.

Deshalb ist folgendes zu empfehlen:

Aufgrund der allgemein gebräuchlichen Rechtzeitigkeitsklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters bis zum dritten Werktag des laufenden Monats ankommt, kann gleichwohl wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen gekündigt werden. Mit dem Ansatz des BGH, der Mieter müsse nur bis zum dritten Werktag die Zahlung auf den Weg gebracht haben und der in §§ 675 s, 675 t BGB fixierten Vorgaben höchst zulässiger zwei Bankarbeitstage muss das Geld dann bis zum fünften Werktag des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Danach sind auch nach den Vorgaben des BGH Abmahnungen und zahlungsverzugsbedingte Kündigungen wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen unbedenklich.

Gleichzeitig zeigt sich mit dem Verweis auf die höchst zulässige Bearbeitungsdauer des Geldinstituts ein weiteres Argument, warum die Klausel den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Denn der Unterschied in der Praxis der Klausel im Verhältnis zum Gesetz beträgt zwei Tage. Der BGH hat aber bereits an anderer Stelle entschieden, dass ein Unterschied von nur wenigen Tagen im Zahlungsverhalten im Vergleich zum Gesetz den Mieter nicht unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 4.5.2011 – VIII ZR 191/10, NZM 2011, 579 = ZMR 2011, 708; dazu auch: Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 b BGB Rn. 58 und 11).

Und schließlich:

Im Gewerbemietrecht ist die hier verworfene Rechtzeitigkeitsklausel mit der Maßgeblichkeit des Zahlungseingangs auf dem Konto des Vermieters bis zum dritten Werktag des laufenden Monats auch vom BGH seit jeher akzeptiert worden (BGH, Urteil vom 24.6.1998 – XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125). Der BGH gibt sich in der hier kommentierten Entscheidung zum Wohnungsmietrecht große Mühe, Unterschiede herauszuarbeiten und mutet dem Leser entsprechenden Leseaufwand zu. Dabei verkennt er völlig, dass sich die Fälligkeit der Miete sowohl in der Wohnungsmiete als auch in der Gewerbemiete nach derselben Vorschrift, eben nach § 556 b Abs. 1 BGB, bemisst. Im ersten Fall gilt die Vorschrift unmittelbar, im zweiten Fall kraft ausdrücklicher gesetzlicher Verweisung in § 579 Abs. 2 BGB. Er setzt sich also mit der neuen Entscheidung zusätzlich auch noch zu sich selbst in Widerspruch, und dies gleich mehrfach.

Man sollte also wenige Tage später Abmahnungen und Kündigungen versenden, sich aber gleichwohl auch in der Wohnungsmiete auf die vom BGH verworfene Rechtzeitigkeitsklausel berufen. Wenn auch die Instanzrechtsprechung von dem bedauerlich falschen BGH-Judiz kaum abweichen dürfte, so bleibt die Hoffnung, dass der BGH selbst seine fundamentalen handwerklichen Fehler erkennt und seine Rechtsprechung zukünftig erneut ändert - und berichtigt.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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