Haus & Grund Report - Ausgabe 1/2008

Eine im Auftrag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung erstellte bundesweite Studie zu Investitionsprozessen im Wohnungsbestand belegt die verheerende Ertragssituation privater Vermieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Forschungen 129, Bonn 2007). Nur mit wenig mehr als 40 Prozent der in der Erhebung erfassten Gebäude konnten die befragten privaten Vermieter in den vergangenen fünf Jahren Gewinne erzielen. Ebenso groß war der Anteil der Wohnungen, die nur kostendeckend bewirtschaftet werden konnten. Zu knapp 19 Prozent erfolgte die Bewirtschaftung unter Verlusten.

In Ostdeutschland fallen die Erhebungsergebnisse noch dramatischer aus. Für eine Mehrheit von 43 Prozent der Gebäude ergaben sich in den letzten fünf Jahren Verluste, nur etwa 20 Prozent erwirtschafteten Gewinne. Die Autoren heben als „bemerkenswert“ hervor, dass in den westdeutschen Großstädten zwei Drittel der mit Verlusten bewirtschafteten Wohngebäude im Jahr 2004 keine Leerstände aufwiesen. In Ostdeutschland traf dies im Erhebungszeitraum für 50 Prozent der Gebäude zu. Bei diesen Gebäuden reiche das Mietenniveau zur Refinanzierung der Nebenkosten und der bisher getätigten Investitionen vermutlich nicht aus. Die Studie legt dar, dass Wohnungsleerstand die Kostenunterdeckung erheblich verschärft: Wohngebäude mit einem Leerstand ab 20 Prozent erwirtschafteten in den ostdeutschen Städten zu zwei Dritteln Verluste. Das Gutachten liefert auch einen Beitrag zur laufenden Diskussion um energetische Nachrüstungspflichten im Wohnungsbestand. Die privaten Vermieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern investierten in Deutschland im Betrachtungszeitraum 2002 bis 2004 im Mittel jährlich 8100 Euro je sanierte Wohnung bzw. 110 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt wurden die Bestandsinvestitionen der privaten Vermieter zu gut zwei Dritteln für Modernisierungen und zu einem Drittel für Instandsetzungen verwendet. Nur in etwa einem Fünftel der Modernisierungsfälle verlangten die privaten Vermieter von ihren Mietern eine Modernisierungsmieterhöhung. Die Gründe hierfür nennt die Studie nicht, sie liegen aber auf der Hand. So sind die formellen Anforderungen der Rechtsprechung an die Modernisierungsmieterhöhung inzwischen derart komplex, dass diese auch mit Rechtsbeistand kaum mehr erfolgreich durchgeführt werden kann. Darüber hinaus lässt der Wohnungsleerstand in Deutschland auf vielen Wohnungsmärkten kein höheres Mietenniveau zu.

Auf die Verbraucher in Deutschland kommt in den kommenden Wochen eine neue Welle von Gaspreiserhöhungen zu. Das Verbraucherportal Verivox hat für die F.A.Z. errechnet, dass mindestens 182 Gasversorger in Deutschland ihre Preise im April und Mai um durchschnittlich 6,7 Prozent anheben werden. Der Gaspreis folgt mit etwa sechs Monaten Verzögerung dem Ölpreis, der Mitte Oktober 2007 die 80-Dollar-Marke je 159-Liter-Fass überschritten hatte. Ein Ende der Preisspirale ist nicht in Sicht. Da der Ölpreis aktuell um die 100-Dollar-Marke pendelt, wird schon im Sommer mit weiteren Preiserhöhungen gerechnet. Zudem hat der wichtigste Lieferant der deutschen Importeure, der russische Gaskonzern Gasprom, eine weitere Preiserhöhung angekündigt. Aufgrund der Dollar-Schwäche will Gasprom in diesem Jahr für 1000 Kubikmeter Gas bis zu 400 Dollar verlangen. Zunächst war für 2008 von einem Durchschnittspreis von 310 Dollar die Rede. Vor dem Hintergrund dieser Preisentwicklung sind die Pläne von Bundesminister Tiefensee zur Erhöhung des Wohngeldes mutig. Tiefensee will zukünftig die Heizkosten abhängig von der Wohnfläche pauschal in die Mietkosten einrechnen lassen. Das Wohngeld wird zum 1. Januar 2009 um 70 Prozent erhöht. Der Zuschuss wird im Durchschnitt von 90 Euro auf 150 Euro angehoben. Eine Senkung der Steuern und Abgaben auf den Energieverbrauch, die etwa 40 Prozent des Verbraucherpreises ausmachen, lehnt die Bundesregierung derzeit ab.