http://www2.haus-und-grund.comde17.02.2012 11:16:59Fri, 17 Feb 2012 11:15:00 +0100Haus & Grund: Politik muss Ertragssituation der Vermieter im Blick haben
Die Nettokaltmieten sind 2011 gegenüber dem Vorjahr real um 1,1 Prozent gesunken. Im Laufe der vergangenen zehn Jahre stiegen die Mieten damit real lediglich im Jahr 2009 an. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. „Diese bedenkliche Entwicklung sollten alle Politiker im Bund und vor allem in den Ländern und Kommunen im Blick haben, wenn über höhere Steuern privater Immobilieneigentümer und verschärfte energetische Anforderungen an Wohngebäude diskutiert wird“, forderte der Generalsekretär von Haus & Grund Deutschland, Andreas Stücke, heute in Berlin. Die privaten Vermieter hätten ein großes Interesse am Werterhalt ihrer Mietimmobilien. Vielfach seien diese Wohnungen ein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge. Immer weiter steigende Anforderungen an den energetischen Zustand der Immobilien reduzierten die Erträge, häufig genug erhöhten sich dadurch die Verluste. „Energetische Sanierungen rechnen sich für private Vermieter nicht - selbst dann meist nicht, wenn sie mit ohnehin anstehenden Sanierungsarbeiten verbunden werden“, erläuterte Stücke. Nettokaltmieten und Inflation Steigerung in Prozent  Quelle: Statistisches Bundesamt]]>Thu, 09 Feb 2012 13:38:00 +0100Pflicht kann auch auf den Mieter übertragen werden
Der Winter entfaltet nun doch noch in vielen Teilen Deutschlands seine weiße Pracht. Damit kommt auf die Haus- und Grundstückseigentümer eine spezielle Aufgabe zu: Sie sind zur Räumung der Gehwege und Bürgersteige verpflichtet. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die meisten Städte und Gemeinden übertragen die Pflicht zur Reinigung der dem Grundstück anliegenden Wege auf den jeweiligen Haus- und Grundstückseigentümer. Im Rahmen dieser Verkehrssicherungspflicht haben sie damit dafür zu sorgen, dass niemand auf vereisten Wegen ausrutscht und sich verletzt. Die Gehwege sind in der Regel zwischen 7 und 20 Uhr eis- und schneefrei zu halten. Bei andauerndem Schneefall müssen Eigentümer nicht ständig fegen und räumen. Es ist ausreichend damit zu beginnen, wenn sich ein Ende des Schneefalls abzeichnet. Vermieter können diese Räumungspflicht durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag auch auf ihre Mieter übertragen. Die Aufsichtspflicht über eine regelmäßige ordnungsgemäße Ausführung verbleibt aber auch in diesem Fall beim Vermieter. Wird mit der Räumung ein Winterdienst beauftragt, sind die entstehenden Aufwendungen Betriebskosten, die der Mieter zahlen muss. ]]>Wed, 01 Feb 2012 17:26:00 +0100Haus & Grund rät Vermietern, professionellen Rat einzuholen
Vermieter können die von ihnen beglichenen Rechnungen von Energieversorgern nicht zur Grundlage der Heizkostenabrechnung ihrer Mieter machen. Entscheidend ist vielmehr der tatsächliche Brennstoffverbrauch. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. „Die Abrechnung von Betriebskosten zwischen Mieter und Vermieter ist eine komplexe Angelegenheit. Das zeigt gerade wieder dieses Urteil. Private Vermieter sollten sich unbedingt professionelle Unterstützung einholen, um bei diesen jährlichen Abrechnungen auf der sicheren Seite zu sein“, rät Haus & Grund-Mietrechtsexperte Gerold Happ. Der Fall: Ein Vermieter verlangt von seinem Mieter die Nachzahlung von Heizkosten für zwei Jahre. Den beiden Heizkostenabrechnungen wurden die geleisteten Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungsunternehmen zugrunde gelegt (Abflussprinzip). Der BGH entschied nun, dass diese Form der Abrechnung nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs könnten abgerechnet werden (Leistungsprinzip). ]]>Mon, 30 Jan 2012 12:40:00 +0100Eigentümer fordern Bund und Länder zum Handeln auf
Die nachhaltige Finanzierung der Energiewende ist äußerst gefährdet. Mehrere hundert Millionen Euro werden in diesem Jahr für die Förderung der energetischen Gebäudesanierung fehlen. „Erschwerend kommt hinzu, dass die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen von Wohngebäuden immer noch nicht beschlossen wurde. Wenn sich jetzt nichts Positives tut, wird die Bundesregierung gezwungen sein, ihre Klimaschutzziele nach unten zu korrigieren.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann
entsprechende Meldungen. Hintergrund: Investitionen in den Klimaschutz unterstützt die Bundesregierung mit Mitteln des Energie- und Klimafonds. Dieser wird seit Mitte vergangenen Jahres ausschließlich mit den Erlösen aus der Versteigerung von CO2-Emissionszertifikaten gespeist. Da der Preis eines Zertifikats derzeit bei rund 10 Euro liegt, die Bundesregierung allerdings mit 17 Euro kalkuliert hat, drohen dem Energie- und Klimafonds im Laufe des Jahres die Mittel auszugehen.]]>Fri, 27 Jan 2012 12:31:00 +0100 ]]>Die Energiewende ist aktuell eine der größten gesellschaftlichen Herausforderungen. Darin waren sich alle Teilnehmer der Podiumsdiskussion von Haus & Grund Deutschland am 25. Januar in Berlin einig. Die privaten Haus- und Wohnungseigentümer könnten einen großen Beitrag dazu leisten, indem sie Energie effizienter nutzten. "Für die Eigentümer ergeben sich aus diesen Anforderungen enorme Investitionen, die sie meist nur mit einer staatlichen Flankierung leisten können", erläuterte Jochem Schlotmann, Vizepräsident von Haus & Grund Deutschland. Zudem hätten die Hauseigentümer in den letzten Jahren bereits viel getan. Allein 2010 investierten sie 95 Milliarden Euro in ihre Immobilien, einen Großteil davon in die energetische Modernisierung. Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln leitete die Diskussion mit einem Vortrag ein. Seine zentrale Aussage war, dass sich energetische Modernisierungen nur dann rechneten, wenn die Gebäude ohnehin in einem größeren Umfang saniert werden müssten. Daher seien neben der Förderung solcher Investitionen durch Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau auch steuerliche Anreize sowie mietrechtliche Änderungen notwendig. Über die notwendigen Fördermaßnahmen stritten sich auf dem Podium die Bundestagsabgeordneten Bettina Herlitzius von den Grünen, Sören Bartol von der SPD, Peter Götz von der CDU/CSU-Fraktion sowie Sebastian Körber von der FDP. Über das grundsätzliche Ziel, künftig weniger Energie zu verbrauchen und vermehrt erneuerbare Energien einzusetzen, bestand Einigkeit. ]]>Thu, 19 Jan 2012 15:41:00 +0100Vermieter müssen eventuell tätig werden
  Ab dem 30. April 2012 werden über Satellit ausschließlich noch digitale Signale versendet. Betroffen sind alle Haushalte, die ihr Fernseh- und Radiosignal bisher analog über Satellit empfangen. Nicht betroffen sind Haushalte, die ihr Signal über Kabel, Antenne oder bereits digital über Satelliten empfangen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Auch Vermieter könnten betroffen sein, sofern sie mietvertraglich verpflichtet seien, ihren Mietern den Empfang entsprechender Signale zu ermöglichen.   Wer unsicher sei, ob er bereits ein digitales Satellitensignal empfange, könne dies mithilfe des Videotextes herausfinden. ARD, ZDF, ProSieben, SAT1 und RTL haben auf der Videotextseite 198 einen Hinweis zur Abschaltung des analogen Satellitensignals geschaltet. Sollte dort die Mitteilung „Sie empfangen bereits digital“ zu sehen sein, besteht nach Angaben von Haus & Grund kein weiterer Handlungsbedarf. Haushalte, die bisher lediglich ein analoges Satellitensignal empfangen, benötigen ab dem 30. April 2012 für jedes Empfangsgerät einen digitalen Receiver. Bei Empfangsanlagen, die älter als 13 Jahre sind, ist eventuell zusätzlich ein Universal Low Noise Block Converter (LNB) notwendig. Die Kosten für dieses Gerät liegen bei etwa 20 Euro.   Haus & Grund rät allen Vermietern, die ihren Mietern den Empfang von störungsfreien Fernsehsignalen ermöglichen müssen, die technische Umrüstung rechtzeitig vorzunehmen. Hierfür müssten in der Regel nur der LNB und der sogenannte Multischalter für die Teilnehmeranlagen ausgetauscht werden. Der Vermieter sei hingegen nicht verpflichtet, seinen Mietern einen digitalen Receiver oder ein digitales Empfangsgerät zur Verfügung zu stellen. Die Anschaffung dieser Geräte sei Sache des Mieters.  ]]>Tue, 10 Jan 2012 13:28:00 +0100Teilmodernisierungen überwiegen
  Private Hauseigentümer haben im Jahr 2010 95 Milliarden Euro in die Modernisierung und Erhaltung von Wohnraum in Deutschland investiert. Mit 85 Prozent dieser Mittel wurden Teilmodernisierungen finanziert. Darauf machte die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland heute in Berlin unter Hinweis auf eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung aufmerksam.   Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann forderte, diese Zahlen etwa bei der anstehenden letzten Verhandlungsrunde zwischen Bundestag und Bundesrat zur steuerlichen Förderung von Gebäudesanierungen zu berücksichtigen. „Die privaten Hauseigentümer investieren bereits enorm viel Geld, um ihre Immobilien energetisch zu modernisieren. Wer noch mehr Klimaschutz im Gebäudebestand möchte, muss Teilsanierungen unterstützen. Für Vollsanierungen fehlen privaten Eigentümern einfach die finanziellen Mittel“, resümierte Kornemann.  ]]>Thu, 05 Jan 2012 12:00:00 +0100Auch Neuanlage eines Gartens ist begünstigt
  Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen an der selbstgenutzten Immobilie kann auch für Arbeiten im Rahmen der Neuanlage eines Gartens gewährt werden. Auf diese Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. VI R 61/10) macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam. „Damit werden deutlich mehr Handwerkerleistungen durch den Steuerbonus erfasst als bisher. Es ist nun nämlich nicht mehr entscheidend, ob ein Garten neu angelegt oder ob ein naturbelassener Garten umgestaltet wird“, erläutert Haus & Grund-Steuerexperte Stefan Walter.   Im Streitfall hatte ein Ehepaar im Jahr 2006 den Garten seines 2003 bebauten Grundstückes anlegen und dabei auch eine Stützmauer zum Nachbargrundstück errichten lassen. Die Arbeitskosten der Erd- und Pflanzarbeiten in Höhe von knapp 3.200 Euro und die Arbeitskosten für die Mauererrichtung in Höhe von etwa 4.500 Euro machten die Eheleute in ihrer Steuererklärung geltend. Finanzamt und Finanzgericht lehnten einen Steuerabzug für haushaltsnahe Handwerkerleistungen ab. Deren steuerliche Berücksichtigung scheitere daran, dass durch die Neuanlage des Gartens etwas Neues, nicht Vorhandenes geschaffen worden sei. Der BFH folgte dem nicht, da der Wortlaut des Gesetzes ausdrücklich alle Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten in die Steuerermäßigung mit einbeziehe. Ob ein Garten neu angelegt (Herstellungskosten) oder ein naturbelassener Garten umgestaltet (Modernisierungs- und Erhaltungsaufwand) werde, sei für den Steuerbonus insoweit ohne Belang. ]]>Tue, 03 Jan 2012 13:50:00 +0100Worauf sich Hauseigentümer im neuen Jahr einstellen müssen In diesem Jahr müssen sich Hauseigentümer wieder auf einige Neuerungen einstellen. Diese betreffen vor allem verschiedene steuer-, energie- und mietrechtliche Änderungen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Die Darstellung der bereits seit Jahresbeginn geltenden Neuregelungen wird durch einen Ausblick auf geplante politische Vorhaben ergänzt. Dieser umfasst eine mögliche Mietrechtsreform, eine mögliche steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen sowie geplante neue Vorgaben zum Energiesparen.
Verbilligte Wohnraumüberlassung neu geregelt Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 wurden zum Jahreswechsel unter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2012 entfällt dabei für viele Vermieter die bislang gegenüber dem Finanzamt vorzunehmende aufwendige Totalüberschussprognose. Dies kann zu einer Vereinfachung führen. Andererseits müssen diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern jetzt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinskosten oder Verwaltungsausgaben) nur noch anteilig anerkennt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Vermieter, die in den vergangenen Jahren in laufenden Mietverhältnissen keine Mieterhöhung vorgenommen haben, sollten folglich ihre Mieten mit den ortsüblichen Mieten vergleichen. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der üblichen Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen konnten. Gegebenenfalls muss aus steuerlichen Gründen die Miete erhöht werden, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist.
Grunderwerbsteuer: Anhebung in weiteren Ländern Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Länder fest. Bundesweit ist ein Trend zu immer höheren Sätzen festzustellen (siehe Tabelle), der sich auch 2012 fortsetzt. Künftig sollen zudem alle Immobilientransaktionen über die Notare elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt werden, um den Steuervollzug zu verbessern. Höhere Grunderwerbsteuersätze konterkarieren das Ziel der Bundesregierung, die Wohneigentumsquote zu erhöhen, da sie die ohnehin schon hohen Erwerbsnebenkosten weiter verteuern.

Land Grunderwerbsteuersatz 2011/2012 Baden-Württemberg 5,0 (seit 5. November 2011) Bayern 3,5 Berlin 4,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012) Brandenburg 5,0 (seit 1. Januar 2011) Bremen 4,5 (seit 1. Januar 2011) Hamburg 4,5 (seit 1. Januar 2009) Hessen 3,5 Mecklenburg-Vorpommern 3,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012) Niedersachsen 4,5 (seit 1. Januar 2011) Nordrhein-Westfalen 5,0 (seit dem 1. Oktober 2011) Rheinland-Pfalz 5,0 (ab dem 1. März 2012) Saarland 4,0 (seit 1. Januar 2011) Sachsen 3,5 Sachsen-Anhalt 4,5 (seit 1. März 2010) Schleswig-Holstein 5,0 (seit 1. Januar 2012) Thüringen 5,0 (seit 7. April 2011)
Einspeisevergütung für Solarstrom Private Eigentümer, die Anfang dieses Jahres damit beginnen, mittels Fotovoltaikanlagen produzierten Strom in das öffentliche Stromnetz einzuspeisen, erhalten für kleinere Anlagen mit bis zu 30 kW-Leistung 24,43 Cent je Kilowattstunde. Dies gilt für Dachanlagen. Damit sinkt die Vergütung für neu installierte Anlagen um 15 Prozent gegenüber 2011. Ab dem 1. Juli 2012 soll diese Einspeisevergütung weiter reduziert werden. Die Höhe ist derzeit aber unklar und hängt davon ab, wie viele Solaranlagen noch neu installiert werden.
Immobilienbewertung Für Bewertungsstichtage seit dem 14. Dezember 2011 kann in den Fällen, in denen der für die Bewertung eines bebauten Grundstücks notwendige Bodenrichtwert durch die kommunalen Gutachterausschüsse nicht ermittelt worden ist, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Grundstücke abgeleitet werden. Dies gilt sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, als auch für die Grunderwerbsteuer. Die Gesetzesänderung ist eine Reaktion auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 25. August 2010, Az. II R 42/09), wonach bei einer Immobilienbewertung durch die Finanzämter lediglich der Gebäudewert anzusetzen ist und nicht der Grundstückswert, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen Bodenwert ermittelt hat.

Die für die erbschaftsteuerliche Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren erforderliche Gebäudeherstellungskostentabelle wurde an die Baupreisentwicklung angepasst. Hierdurch ergeben sich in einigen Fällen spürbar höhere Werte bei der Immobilienbewertung
KfW-Förderprogramme Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat einige Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichen Programmen beschlossen:

• Einstellung des Programmes „Wohnraum modernisieren“: Die Förderung von allgemeinen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das Programm „Wohnraum modernisieren“ ist zum Jahresende 2011 ausgelaufen.

 

• Fortführung des Programms „Altersgerecht umbauen“: Das Programm „Altersgerecht umbauen“ wird seit dem 1. Januar 2012 aus den Mitteln der KfW gespeist. Die Zinssubventionierung durch die KfW wird allerdings nicht im gleichen Umfang wie bisher erfolgen. Dadurch steigen die Zinssätze deutlich. Die Zuschussvariante entfällt seit 1. Januar 2012 ganz.

 

• Aufhebung des maximalen Finanzierungsanteils und Reduzierung des Förderhöchstbetrages im KfW-Wohneigentumsprogramm: Den maximalen Finanzierungsanteil des KfW-Wohneigentumsprogramms in Höhe von 30 Prozent der Herstellungskosten gibt es seit dem 1. Januar 2012 nicht mehr. Gleichzeitig wird der Förderhöchstbetrag auf 50.000 Euro reduziert.

 

• Neues KfW-Förderprogramm „Energetische Stadtsanierung“: Seit dem 1. Januar 2012 bietet die KfW ein neues Förderprogramm an. Unter dem Namen „Energetische Stadtsanierung“ vergibt die KfW Zuschüsse für die Erstellung integrierter Quartierskonzepte für energetische Sanierungs-maßnahmen. Ebenfalls bezuschusst werden kann ein Sanierungsmanager, der die Planung sowie die Realisierung der in den Konzepten vorgesehenen Maßnahmen begleitet und koordiniert. 

Ausblick: Sonderabschreibung Gebäudesanierung Die Steuerförderung der energetischen Gebäudesanierung ist ein wichtiger Baustein der von Bund und Ländern gemeinsam angestrebten Energiewende. Scheitern die Verhandlungen zu dem bereits im Sommer vom Bundestag beschlossenen, dann aber von den Ländern blockierten Gesetz auch in der letzten Verhandlungsrunde im Vermittlungsausschuss, wird ein wichtiger Sanierungsimpuls weitgehend ausbleiben. Im Gesetz ist für Vermieter eine 10-prozentige Abschreibung über 10 Jahre auf bestimmte Gebäudeinvestitionen vorgesehen, die den energetischen Zustand eines Altbaus erheblich verbessern. Selbstnutzer sollen einen Sonderausgabenabzug in gleicher Höhe erhalten. Derartige Steuererleichterungen wären insbesondere für selbstnutzende Eigentümer ein starker Anreiz, mehr Geld in die energetische Sanierung der eigenen Immobilie zu investieren – erst recht, wenn auch einzelne Maßnahmen gefördert würden und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderregelungen nicht zu eng gefasst werden.
Mietrechtsreform Mit dem Ende Oktober vorgelegten Mietrechtsänderungsgesetz schlägt die Bundesregierung den richtigen Kurs ein. Dies gilt insbesondere für die Bekämpfung des Mietnomadentums. Die geplante Hinterlegungsregelung sollte den Mietbetrügern weitgehend den Wind aus den Segeln nehmen. Auch die geplanten Regelungen zur Entbürokratisierung energetischer Sanierung sind weitgehend hilfreich, obwohl an einigen Stellen Nachbesserungen notwendig sind. Vollkommen unnötig war aus Sicht von Haus & Grund der frühe Verzicht der Bundesregierung auf die Beseitigung der asymmetrischen Kündigungsfristen. Mit den Gesetzesberatungen soll im Frühjahr begonnen werden.   EnEV 2012: Weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude? Feststeht, dass es in diesem Jahr eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) geben wird. Wie diese jedoch im Detail ausgestaltet sein wird, ist noch unklar. Hintergrund ist, dass die bereits 2010 novellierte EU-Gebäuderichtlinie Vorgaben macht, die auch in Deutschland bis Juli 2012 umgesetzt werden müssen. Für Vermieter dürften insbesondere zwei Punkte von Interesse sein:

• Zum einen soll die Aushangpflicht für vorhandene Energieausweise auf Gebäude ausgeweitet werden, in denen mehr als 500 Quadratmeter Gesamtnutzfläche starken Publikumsverkehr aufweisen. Hiervon könnten beispielsweise Mehrfamilienhäuser betroffen sein, bei denen eine entsprechend große Fläche als Restaurant genutzt wird.

 

• Zum anderen soll zukünftig in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien ein Indikator über die Gesamtenergieeffizienz des jeweiligen Gebäudes angegeben werden müssen. Einzelheiten dazu stehen noch nicht fest. Ebenfalls offen ist noch, ob es tatsächlich zu einer weiteren Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude kommen wird. Das Energiekonzept der Bunderegierung hat hier zumindest die Vorgabe gemacht, dass die Effizienzstandards für Gebäude „ambitioniert“ erhöht werden sollen.

]]>Wed, 21 Dec 2011 14:47:00 +0100Der Klassiker wieder ganz aktuell nach der zweiten umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
  Seit dem Inkrafttreten der zweiten umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 1. Juli 2007 sind inzwischen rund vier Jahre vergangen. An diese Reform waren vor dem Hintergrund der Zielsetzung des Gesetzgebers, das rechtliche Instrumentarium „praktikabler als bisher handhaben zu können“, hohe Erwartungen geknüpft worden.   Die durch die beiden umwälzenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zum „Zitterbeschluss“ im Jahre 2000 und zur „Teilrechtsfähigkeit“ der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2005 entstandene Rechtsunsicherheit mit der Fülle ungelöster Folgefragen sollte durch gesetzliche Regelungen beseitigt werden.   Dabei sollte insbesondere durch die Erweiterung der Beschlusskompetenz den Wohnungseigentümern ein größerer Gestaltungsspielraum bei ihren allgemeinen Verwaltungsentscheidungen eingeräumt und ihrer Selbstverantwortung stärker Rechnung getragen werden.   Inzwischen hat sich allerdings gezeigt, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der Landgerichte und der Amtsgerichte und schließlich auch die vielfach unterschiedlichen Auffassungen in der Fachkommentierung dem mit der Reform angestrebten Ziel einer praktikableren Handhabung des rechtlichen Instrumentariums „Wohnungseigentumsgesetz“ nur bedingt näher gekommen sind.   Umso mehr sind Wohnungseigentümer, Verwalter, Rechtsanwälte, Notare, Richter und alle anderen, die mit dem Wohnungseigentum befasst sind, auf aktuelle Informationen zur Rechtsprechung und Praxis angewiesen.   Der „Ratgeber zum Wohnungseigentum“ soll hierzu in überarbeiteter und aktualisierter 9. Auflage als bewährter Wegweiser und Helfer bei der Klärung der neuen, aber auch der alten Fragen behilflich sein.]]>Wed, 21 Dec 2011 14:11:00 +0100Feuerlöscher und Rauchmelder gehören in jeden Haushalt
  Folgenschwere Brände entstehen vermehrt während der Weihnachtsfeiertage und bei Silvesterfeiern durch einen unachtsamen Umgang mit offenem Feuer. Feuerlöscher und Rauchmelder können das Schlimmste verhindern. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund appelliert an alle Mieter und Eigentümer, Kerzen und offene Flammen stets mit Vorsicht zu verwenden.   Werde das Gebäude durch Feuer oder Löschwasser beschädigt, so dass Renovierungen notwendig würden, sei die Gebäudeversicherung oder die Haftpflichtversicherung des Verursachers zuständig. Schäden am Haus- oder Wohnungsinventar ersetze in der Regel die Hausratversicherung. Ob jedoch im Falle des Falles eine Versicherung zahle, hänge davon ab, ob der Verursacher des Brandes grob fahrlässig oder gar vorsätzlich gehandelt habe. Laut Haus & Grund können zudem Schadensersatzansprüche und strafrechtliche Konsequenzen drohen, wenn andere Wohnungen beeinträchtigt wurden oder Personen zu Schaden gekommen sind.   Besser sei, es gar nicht erst soweit kommen zu lassen und vorsichtig mit dem Feuer umzugehen. Kerzen sollten niemals unbeaufsichtigt in einem Raum gelassen werden. Dann könne man regelmäßig so schnell reagieren, dass es nicht zu einer Ausweitung des Feuers komme. Neben einem griffbereiten Feuerlöscher rät Haus & Grund auch dazu, Häuser und Wohnungen prinzipiell mit Rauchmeldern auszurüsten. Mit wenig Aufwand könne hier eine Menge für die Sicherheit getan werden. ]]>Sat, 17 Dec 2011 13:23:00 +0100Die Broschüre vermittelt das notwendige Fachwissen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung
  Der Eigenbedarf des Vermieters stellt die in der Praxis mit Abstand am häufigsten vorkommende Art der fristgerechten Vermieterkündigung dar. Nach dem gesetzlichen Wortlaut kann der Vermieter kündigen, wenn er die vermietete Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder für Familienangehörige benötigt. Wegen des hoch angesiedelten sozialen Schutzes des Mieters im Bereich der Wohnungsmiete haben Gesetzgebung und Rechtsprechung hohe formelle und sachliche Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung des Vermieters geschaffen. Hier setzt die Broschüre an. Sie vermittelt das notwendige Fachwissen für eine wirksame Erklärung einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs sowie die notwendigen Kenntnisse zu ihrer Durchsetzung, bietet aber gleichzeitig die Möglichkeit zu einer eingehenden Überprüfung vorbereiteter oder abgegebener Eigenbedarfskündigungen. Positionen beider beteiligter Vertragspartner werden gleichermaßen abgehandelt. Die Broschüre versteht sich als Praktikerleitfaden. Deshalb hat der Verfasser besonderes Schwergewicht auf die Darstellung der einschlägigen Rechtsprechung gelegt.    Eingestreute Übersichten in Form von „Hinweisen“ zu den notwendigen Formalien, viele Beispiele zum besseren Verständnis sowie Mustertexte sollen zusätzliche Hilfestellungen bei der Abfassung der Kündigungserklärung gegeben. Sie sollen größtmögliche Sicherheit bei der Vorbereitung, Erklärung und Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung vermitteln. Die Broschüre richtet sich an alle rechtsberatenden Berufe, die Justiz, aber vor allem an den privaten Hauseigentümer und Vermieter.   Inhalt

• In welcher Form muss die Kündigung erfolgen?
• Welche Fristen gelten?
• Gibt es Sperrfristen, in denen die Kündigung nicht erklärt werden kann?
• Muss der Bedarf aktuell bestehen?
• Muss der kündigende Vermieter dem Mieter Alternativwohnungen anbieten?
• Kann der Vermieter kündigen, wenn der Bedarf bei Abschluss des Mietvertrags bereits vorhersehbar war?
• Was gilt in Fällen vorgetäuschten und weggefallenen Eigenbedarfs?
• Zu wessen Gunsten kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?

 ]]>Thu, 15 Dec 2011 15:04:00 +0100Dachrinnen und Abflussrohre müssen von Laub und Moosen gereinigt werden
  Mit unseren Häusern ist es im Winter genauso wie mit unseren Autos: Sie müssen winterfest gemacht werden. Beim Auto gilt dies vor allem für das Spindeln des Kühlwassers, um den Anteil des Glykols als Frostschutzmittel zu kontrollieren, ebenso für die Kontrolle des Ladezustandes der Batterie und selbstverständlich für die Kontrolle und Montage des Winterreifensatzes. Ach ja: Bitte auch die Kontrolle des ausreichenden Scheibenwaschwassers und der Scheibenreinigungsflüssigkeit nicht vergessen. Sie denken, alles das sei selbstverständlich? Nun, was jeder besonnene Autofahrer bei der Prüfung seines Fahrzeugs auf Wintertauglichkeit für selbstverständlich hält, das wird bei Häusern oft sträflich vernachlässigt. Auch hier ist eine gründliche Inspektion im Herbst wichtig, damit das Haus im Winter keinen Schaden erleidet. Wesentliche Punkte sind die Suche nach Schwachstellen an der Gebäudeaußenwand einschließlich des Daches sowie das Vorbereiten der Heiztechnik auf den Winter. Da im Falle festgestellter Reparaturnotwendigkeiten Außenarbeiten anfallen können, sollte das Haus möglichst ausreichende Zeit vor dem ersten Schnee und dem ersten Frost auf seine Winterfestigkeit kontrolliert werden. Folgende Punkte sind besonders zu beachten:  

• Dach
  
  Das Dach ist auf lose oder zerbrochene Dachziegel oder Schindeln zu kontrollieren. Das gilt auch für den Kamin. Hier ist insbesondere auf feine Risse und Undichtigkeiten zu achten. Auch die Innenseite des Daches muss in Augenschein genommen werden. Ist der Dachstuhl nicht ausgebaut, ist auf dunkle Verfärbungen am Gebälk oder auf Korrosion an Schrauben zu achten. Beide Merkmale sind Hinweise auf eindringendes Wasser. In einem gedämmten und ausgebauten Dachgeschoss sind Feuchtigkeitsflecken an den Wänden oder Verformungen der Wandfläche immer Anzeichen von Feuchtigkeits- und Nässeschäden, die sich aus Schäden in der Dacheindeckung ergeben. Neben der Gefahr eines Wasserschadens ist im Winter vor allem auf die Sprengkraft des Frostes hinzuweisen. Sie entsteht, wenn Wasser zu Eis gefriert. Feuchtigkeits- und Frostschäden sind ebenso verantwortlich für einen weit überhöhten Heizenergieverbrauch.

 

• Dachrinnen und Abflussrohre
  
  Dachrinnen und Abflussrohre müssen von Laub und Moosen gereinigt werden. Sind sie verstopft, staut sich das Wasser. Jeder weiß: Wasser sucht sich seinen Weg. Es dringt also auf andere Weise in die Gebäudehülle ein. Auch hier gilt: Die Schäden werden bei Frost schwerwiegender, wenn das Wasser gefriert und sich als Eis ausdehnt.
  
  Bei Flachdächern können verstopfte Abläufe auch zu einer höheren Belastung des Daches bis hin zu Einsturzgefahren führen. Zu der höheren Belastung kommt es, wenn sich Regen- und Tauwasser oder Schnee und Eis über Gebühr auf dem Dach ansammeln und nicht abgeführt werden können.
  
  Sind die Rinnen und Fallrohre gesäubert, müssen sie auf mögliche Defekte überprüft werden. Beispiele sind undichte Verbindungsmuffen und beschädigte Abweisgitter. Sie sind auszutauschen.

 

• Drainage
  
  Besitzt das Haus eine Ringdrainage, sollte ein Fachmann die Funktionsfähigkeit der Drainage regelmäßig prüfen und die Drainage reinigen.

 

• Außenwasserhähne
  
  Sobald Frost droht, müssen Wasserleitungen, die durch das Mauerwerk nach außen führen und dort in einen Außenwasserhahn münden, abgesperrt und entlüftet werden. So wird erreicht, dass in der Wasserleitung keine Wassersäule mehr vorhanden ist, die bei Frost, einmal zu Eis gefroren, die Wasserleitung sprengt. Also: Absperrventile schließen, Wasserleitung nach außen leerlaufen lassen und schließlich den Außenwasserhahn offen lassen.

 

• Fassade
  
  Die Fassade ist daraufhin zu untersuchen, ob sich unter Mauerkronen oder Fensteröffnungen feuchte Stellen finden. Die Ursache muss gefunden und beseitigt werden. Auch hier ist wieder an die Sprengkraft des Frostes zu erinnern. Zum Beispiel müssen porös gewordene Fugen neu versiegelt oder Abdeckungen, etwa in Form von Dachdeckerblechen, erneuert werden. Putzflächen sind auf Risse zu untersuchen. Dringt hier Feuchtigkeit ein und wird der Putz „hinterläufig“, kann man fast sicher davon ausgehen, dass der Winter zu großen Putzabplatzungen führt, was weitere Durchfeuchtungen des Mauerwerkes bis in den Innenraum des Hauses hinein nach sich ziehen kann. Niemals vergessen: Wasser und Frost sind die größten Feinde unserer Häuser.

 

• Fensterläden und Rollläden
  
  Die Verankerungen von Fensterläden und die Gummis in Führungsschienen von Rollläden sollten überprüft werden. Gummidichtungen sollten mit Silikonspray frostunempfindlich sowie weich und geschmeidig gehalten werden.

 

• Fenster und Außentüren
  
  Ob Fenster und Außentüren dicht schließen, lässt sich am besten bei Wind beobachten. Notfalls muss die Einstellung korrigiert oder auch mit einem zusätzlichen Dichtgummi oder einer Dichtungsbürste zum Aufkleben nachgeholfen werden. Auch alle vorhandenen Dichtgummis sollten kontrolliert und auf die eben beschriebene Weise gepflegt werden. Türschlösser sollten mit Graphit gängig gehalten werden. Pure Öle sind zu vermeiden. Sie verharzen, härten aus und beeinträchtigen den Gebrauch der Schlösser.

 

• Heizung
  
  Im Idealfall wird die Heizung vor Beginn der Heizperiode von einem Fachmann gewartet. Die Wartung umfasst das Reinigen der Heizung sowie die Abgasmessung, selbstverständlich auch den Austausch von Verschleißteilen. Damit ist garantiert, dass die Heizung im Winter gut durchläuft. Neben der Reinigung sollte der Heizbrenner optimal eingestellt und die Einstellung der Pumpe überprüft werden. Das Entlüften der Heizung darf nicht vergessen werden. Wo sich im Heizsystem, insbesondere in den Heizkörpern, Luft befindet, kann erwärmtes Wasser innerhalb des Heizungskreislaufes nicht „anlanden“: Die Heizung bleibt in den betroffenen Bereichen kalt und Heizenergie wird sinnlos verpulvert.
  
  Luft steigt im Heizkreislauf immer nach oben. Deshalb ist mit dem am höchsten gelegenen Heizkörper bei der Entlüftung zu beginnen. Der Heizkörper ist am Eckventil so lange mit einem Vierkantschlüssel zu entlüften, bis ein „satter“ Wasserstrahl austritt. Wegen der aufgestiegenen Luft ist von oben nach unten vorzugehen. Etwa im Keller befindliche Heizungen kommen also zuletzt an die Reihe. Nicht vergessen: Nach dem Entlüften muss der Wasserdruck im Heizungssystem kontrolliert werden, eventuell muss Wasser nachgefüllt werden.

  Nun kann der Winter mit seiner besinnlichen und gemütlichen Adventszeit kommen. Das winterfest gemachte Haus bürgt dann für eine wirklich behagliche Zeit.   © RA Dr. Hans Reinold Horst / www.haus-und-grund.com]]>Thu, 08 Dec 2011 15:51:00 +0100Mit professioneller Unterstützung auf der sicheren Seite - Jetzt auch online-Abrechnung möglich
 
Vermieter müssen ihren Mietern bis zum 31. Dezember die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 zustellen, wenn sie nach dem Kalenderjahr abrechnen. Andernfalls können sie keine Nachzahlungen mehr vom Mieter verlangen. Darauf weist der Haus & Grund Verlag in Dortmund hin. „Bei der Abrechnung sind zahlreiche Formalien einzuhalten. Wer hier nicht aufpasst, bleibt schnell auf seinen Kosten sitzen“, warnt Geschäftsführer Michael Mönig. Professionelle Unterstützung erhalten Vermieter bei den örtliche Haus & Grund-Vereinen. In diesem Zusammenhang bietet der Verlag einen besonderen Service an: Wer die Betriebskostenabrechnungen für seine Mieter selbst erstellen möchte, kann dies jetzt auch hier online. Dort steht ein entsprechendes Rechenprogramm für jedermann zur Verfügung. Haus & Grund-Mitglieder können das Internet-Tool zu Sonderkonditionen nutzen.   Der Haus & Grund Verlag rät, im Zuge einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzuheben. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen, wenn sie die konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt. Der neue Vorauszahlungsbetrag kann sich zum Beispiel aus der Höhe der aktuellen Nachzahlung und der bereits angekündigten Energiekostensteigerungen ergeben. Nicht zulässig ist hingegen, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. September 2011 (Az. VIII ZR 294/10) entschieden hat, bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent anzusetzen. ]]>Thu, 08 Dec 2011 11:00:00 +0100Haus & Grund: Vermieter sollten Miethöhen überprüfen
  Ab dem 1. Januar 2012 gelten neue steuerliche Regelungen bei der verbilligten Vermietung von Wohnungen. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund rät Vermietern deshalb, ihre Miethöhen zu überprüfen. Andernfalls könnte es zu steuerlichen Mehrbelastungen kommen.   Wie Haus & Grund erläutert, müssen ab Januar 2012 diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, künftig damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten nur noch anteilig anerkennt. Bisher lag diese Grenze bei 56 Prozent. Typische Werbungskosten sind zum Beispiel Gebäudeabschreibungen, Zinskosten und Verwaltungsausgaben. Die bisher notwendige Überschussprognose, mit der ein Vermieter den vollen Werbungskostenabzug erreichen kann, wenn er zwischen 56 und 75 Prozent der üblichen Marktmiete verlangt, entfällt ab dem kommenden Jahr.   Grundsätzlich ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen können. Diese Vermieter können bisher die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Kosten voll steuerlich geltend machen. Künftig gilt dies nur, wenn mindestens 66 Prozent der üblichen Marktmiete vereinbart sind. Gegebenenfalls muss der betroffene Vermieter also in diesen Fällen allein aus steuerlichen Gründen die Miete erhöhen. Das gilt insbesondere dann, wenn die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist. Weitere Hinweise zu diesem Thema geben die örtlichen Haus & Grund-Vereine. ]]>Mon, 05 Dec 2011 19:41:00 +0100Grundsätzlich nicht, aber Ausnahmen möglich
  Generell berechtigen umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten den Vermieter nicht zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes durch sein eigenes vertragswidriges Verhalten selbst herbeigeführt hat, weil er in der Vergangenheit seinen Erhaltungspflichten nicht nachgekommen ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.2.1995 – Az. 2-11 S 365/94, WuM 1995, 441). Aber: kein Grundsatz ohne Ausnahme. Denn gegenteilig entschied jetzt ebenfalls das LG Frankfurt/Main mit Beschluss vom 17.1.2011 (Az. 2-11 S 7/11, IMR 2011, S. 141). In dem entschiedenen Fall stritten Mieter und Vermieter über die Berechtigung des Vermieters, die vom Mieter genutzte zu sanierende Wohnung zu kündigen. Zu dieser Zeit bewohnte der Mieter bereits 20 Jahre lang die in dieser Zeit nicht renovierte Wohnung. Der Vermieter möchte sanieren und danach die Wohnung gemeinsam mit der Hausetage insgesamt an eine gemeinnützige Vereinigung zu einer doppelt so hohen Miete wie bisher vermieten. Der Vermieter bot dem Mieter eine Vielzahl von Ersatzwohnungen erfolglos an, kündigte danach gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Ziff. 3 BGB und erhob Räumungsklage.   Das LG Frankfurt gab der Klage statt. Begründung: Ohne den Auszug des Mieters nach Kündigung hätte der Vermieter die Etage des Hauses nicht komplett sanieren können. Die Kündigung sei auch deshalb gerechtfertigt, weil dem Mieter zuvor mehrere Ersatzwohnungen angeboten worden seien, weswegen seine Einwendungen wegen sozialer Härte oder wegen Rechtsmissbrauchs entfielen. Schließlich zahle die gemeinnützige Vereinigung nach Sanierung der Mieträume eine fast doppelt so hohe Miete, wodurch die angestrebte Vollsanierung überhaupt erst ermöglicht werde. Bleibe der Mieter an das bestehende Mietverhältnis gebunden, so sei er an der wirtschaftlichen Verwertung der Mieträume gehindert und erleide dadurch erhebliche Nachteile.   Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 9.2.2011 (Az. VIII ZR 155/10, MDR 2011, Seite 346 = NZM 2011, Seite 239 = NJW 2011, Seite = ZMR 2011, Seite 458) entschieden, dass der Vermieter dem Mieter nach § 573 BGB kündigen kann, wenn nur durch Abriss ein Neubauwohnraum geschaffen werden könne, der dem heutigen Wohnbedürfnis entspricht. Zur Begründung der Verwertungskündigung genüge die Mitteilung, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.   RA Dr. Hans Reinold Horst   _____________________ © haus-und-grund.com Foto:  ©Thinkstock.de]]>Fri, 02 Dec 2011 13:17:00 +0100Gebühreneintreiber muss draußen bleiben
  Um „Schwarzseher“ zu entlarven, beehrt die GEZ mit unangekündigten Hausbesuchen. Das wurde einem gewerblich tätigen Grundstückseigentümer nach mehreren Besuchen zu bunt. Er fühlte sich in der Ausübung seines Gewerbes, insbesondere bei Kundengesprächen, gestört und erteilte der GEZ daraufhin ein generelles Hausverbot, das er postalisch zustellte. Die GEZ ließ das völlig kalt. Die Hausbesuche wurden fortgesetzt. Der jeweils vor Ort auftretende Mitarbeiter gab sich in Bezug auf das erteilte Hausverbot unwissend und begehrte weiterhin Einlass. Der Eigentümer klagte auf Unterlassung weiterer Störungen. Das AG Bremen (Urteil vom 23 August 2010 – Az. 42 C. 43/10) hatte ein Herz für den genervten Eigentümer und befand: Gegenüber der GEZ dürfe ein allgemeines Hausverbot ausgesprochen werden, um Besuche zum Zwecke des Einzugs von Rundfunkgebühren oder der Einholung hierfür erforderlicher Informationen zu unterbinden. Es muss nicht personalisiert abgegeben werden, sondern wirkt gegenüber sämtlichen Mitarbeitern. Das Hausverbot darf auch dauerhafter Natur sein. Es muss nicht zeitlich befristet werden. Denn das Schutzbedürfnis der Hauseigentümer, unliebsame Besucher abzuhalten, bestehe ebenfalls dauerhaft. Vor allem verfüge die GEZ über keine hoheitlichen Rechte, insbesondere über keine Zwangsrechte, denen eine Duldungspflicht der Grundeigentümer gegenüberstehe. Zwar könne sie ihr Auskunftsbegehren auf § 4 des Rundfunkgebührenstaatsvertrags stützen, doch sei sie damit wie jede andere Privatperson zu behandeln und unterliege dem Hausrecht des Grundeigentümers.   RA Dr. Hans Reinold Horst © haus-und-grund.com]]>Tue, 29 Nov 2011 09:11:00 +0100Rechtzeitiger Zugang der Abrechnung beim Mieter entscheidend
  Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen sicherstellen, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember beim Mieter ankommt. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erfolgen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin.   Bei der Abrechnung gelte es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof (BGH) von den Vermietern verlange. Wichtig sei vor allem der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 107/08) habe der BGH entschieden, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist einhalten müsse. Geschehe dies nicht, müsse der Mieter keine Nachforderungen bezahlen. „Vermieter sollten den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweisen können. Sinnvoll ist daher, die Betriebskostenabrechnung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten zuzustellen“, rät Haus & Grund-Rechtsexperte Kai H. Warnecke.   ]]>Tue, 29 Nov 2011 09:11:00 +0100Rechtzeitiger Zugang der Abrechnung beim Mieter entscheidend
  Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen sicherstellen, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember beim Mieter ankommt. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erfolgen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin.   Bei der Abrechnung gelte es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof (BGH) von den Vermietern verlange. Wichtig sei vor allem der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 107/08) habe der BGH entschieden, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist einhalten müsse. Geschehe dies nicht, müsse der Mieter keine Nachforderungen bezahlen. „Vermieter sollten den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweisen können. Sinnvoll ist daher, die Betriebskostenabrechnung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten zuzustellen“, rät Haus & Grund-Rechtsexperte Kai H. Warnecke.   ]]>Wed, 23 Nov 2011 10:37:00 +0100Haus & Grund enttäuscht über starre Haltung
  Die Länder lehnen mehrheitlich steuerliche Anreize für energetische Wohngebäudesanierung weiterhin ab. In der gestrigen Sitzung des Vermittlungsausschusses von Bundestag und Bundesrat konnte wieder kein Kompromiss gefunden werden. Der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland zeigte sich enttäuscht über diese starre Haltung. Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann: „Die Steuerförderung wäre ein wichtiger Baustein der von Bund und Ländern gemeinsam angestrebten Energiewende. Scheitern die Verhandlungen auch in den nächsten beiden Anläufen, wird der von den privaten Hauseigentümern dringend erwartete Sanierungsimpuls weitgehend ausbleiben.“ ]]>Thu, 17 Nov 2011 16:15:00 +0100Haus & Grund plädiert für Nachbesserungen
  „Mit dem heute vorgelegten Gesetzesentwurf ist eine wichtige Hürde für ein neues Mietrecht genommen. Wir begrüßen den Reformvorschlag der Bundesregierung ausdrücklich, sehen allerdings noch Nachbesserungsbedarf im Detail.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann das Gesetzesvorhaben. Er bedauerte, dass sich die Koalition frühzeitig und ohne Not davon verabschiedet habe, die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter zu vereinheitlichen.   Nach Auffassung Kornemanns ist die geplante Reform geeignet, Mietbetrügern wirksam entgegenzutreten, ohne die Rechte ehrlicher Mieter zu beschränken. Um die energetische Sanierung des vermieteten Gebäudebestandes zu beschleunigen, reichte der Kabinettsbeschluss allerdings nicht aus. Der Ausschluss von Mietminderungen lediglich für die ersten drei Monate der Baumaßnahmen sei zu kurz. Kornemann forderte zudem, Mietminderungen nicht nur für explizit energetische Modernisierungen auszuschließen, sondern für alle weiteren Maßnahmen, die parallel durchgeführt werden. „Ohne eine umfassende Anpassung des Mietrechts wird die von allen Parteien geforderte Energiewende nicht erreicht“, sagte Kornemann abschließend. ]]>Mon, 14 Nov 2011 18:03:00 +0100Haushaltsausschuss erhöht die Mittel für das kommende Jahr in letzter Minute
  Die vom Haushaltsausschuss des Bundestages bewilligten Mittel von 455 Millionen Euro für das Haushaltsjahr 2012 stellen die Städtebauförderung auf eine solide Grundlage.“ Das sagte Haus & Grund-Generalsekretär Andreas Stücke heute in Berlin zu den Ergebnissen der Beratungen der letzten Woche. Im Vergleich zu den bisherigen Planungen von 410 Millionen Euro wurden für den Haushaltstitel nun zusätzlich 45 Millionen genehmigt.   Stücke begrüßte die Entscheidung. Mit den 92 Millionen Euro, die im Jahr 2012 für das KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“ zur Verfügung stünden, seien weitere Mittel im Bereich der Stadtentwicklung zugesagt. Die Städtebauförderung des Bundes unterstützt seit nunmehr 40 Jahren die Entwicklung von Städten. „Auch für die kommenden Jahre sollte die Mittelausstattung für die Städtebauförderung das für 2012 beschlossene Niveau nicht unterschreiten“, so Stücke abschließend.  ]]>Sun, 13 Nov 2011 10:46:00 +0100Mieterbund stachelt Mieter zur Ablehnung auf
  "Checken Sie Ihre Mieterhöhung! Die 10 häufigsten Vermieterfehler!" Das ist der Titel des MieterMagazins im Oktober 2011. In blumiger Sprache stellt die Autorin des Beitrags dar, wie Mieter Flüchtigkeitsfehler eines Vermieters nutzen können, um eine berechtigte Mieterhöhung zu vermeiden. Sollte Ihr Mieter diesen Artikel gelesen haben, wird aus der nächsten Mieterhöhung vielleicht ein Streitfall.   Ein Beispiel aus dem Artikel: Die Mieterin könne sich die Hände reiben und die Mieterhöhung in den Papierkorb werfen, wenn der Vermieter übersehen habe, dass die bereits vor Jahren ausgezogene Mitbewohnerin immer noch im Mietvertrag stehe. Formal ist diese Einschätzung zutreffend. Dahinter steht jedoch der Sachverhalt, dass eine Mieterin auszieht, ohne ihrerseits den Mietvertrag zu kündigen. Dieses Fehlverhalten der Mieter sollen diese für sich nutzen, um die inhaltlich zutreffende Mieterhöhung zu umgehen. Dies zeigt, wie der Mieterbund den Mietern empfiehlt, aus einem Entgegenkommen des Vermieters Vorteile zu schlagen.   Diese Tipps werden mit Stimmungsmache gegen Vermieter garniert. Möglich sei natürlich, dass ein Vermieter Fehler mache – „vielleicht wolle er es aber einfach mal versuchen“. Es wird unterstellt, dass Vermieter bewusst mit falschen Angaben arbeiten, um Mieterhöhungen in betrügerischer Weise zu erschleichen. Und überhaupt sei die Fehlerquote hoch. So lässt sich der Geschäftsführer eines Mieterbundes mit der Aussage zitieren, dass „ein Viertel der Mieterhöhungen falsch ist“. Vermietern ist daher zu empfehlen, sich für ein Mieterhöhungsverlangen der professionellen Hilfe eines Haus & Grund Ortsvereins zu bedienen. Wer selbst ein Mieterhöhungsverlangen durchführen will, muss alle erforderlichen Formalien beachten.   Das Mieterhöhungsverlangen sollte gemäß § 558a BGB folgende Angaben enthalten:  

• Benennung von Vermieter und allen Mietern
• die betroffene Mietwohnung
• Bezeichnung des Mietvertrages
• eine Aufforderung an den Mieter, der im Schreiben zu bezeichnenden Mieterhöhung zuzustimmen
• die Höhe der neu verlangten Miete
• den neu berechneten Gesamtzahlungsbetrag inklusive eventueller Betriebskostenvorauszahlungen oder einer Betriebskostenpauschale
• Schließlich ist das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Gegebenenfalls sind Drittmittel für Modernisierungen abzuziehen.

  Wer mehr zum Thema Mieterhöhung erfahren möchte, dem sei die Broschüre „Die Mietfibel – Ein Leitfaden für Vermieter“ (ISBN 978-3-939787-37-2, 1. Auflage 2010, 73 Seiten) empfohlen, die für 9,95 € (inkl. MwSt. zzgl. Versand) hier im Onlineshop erhältlich ist.   RA Dr. Kai H. Warnecke  ]]>Fri, 11 Nov 2011 09:55:00 +0100Leiter des BILD-Hauptstadtbüros gibt Einblicke in das politische Denken im Zentrum der Macht
  Gastredner einer öffentlichen Veranstaltung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Nordrhein und Westfalen und des örtlichen Verbandes Haus & Grund Dortmund ist am 15. November Nikolaus Blome, Leiter des BILD-Hauptstadtbüros in Berlin und stellvertretender Chefredakteur der BILD-Zeitung. Sein Thema: „Doof sind immer die anderen - Wie Politik, Wirtschaft und Bürger einander immer weniger verstehen“.    Die anschließende Diskussion moderiert Dirk Planert von Radio 91.2.   Als Buchautor hat Blome mit zwei Büchern für Furore gesorgt. In diesem Jahr erschien „Der kleine Wählerhasser – Was Politiker wirklich über die Bürger denken“ und bereits im Jahre 2008 „Faul, korrupt und machtbesessen? - Warum Politiker besser sind als ihr Ruf“.   Zu Beginn dieses Jahres war er im Zusammenhang mit der „Guttenberg-Affäre“ Talk-Gast von Frank Plasberg, Maybritt Illner und Sandra Maischberger.   Die öffentliche Veranstaltung findet im Harenberg City-Center in Dortmund statt und beginnt um 19.30 Uhr.]]>Fri, 04 Nov 2011 11:19:00 +0100In der Betriebskostenverordnung geregelt - NRW-Umweltministerium bestätigt Rechtslage
  Nach Auffassung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Nordrhein und Westfalen ist die Rechtslage bei der Umlage der Kosten für die seit 1. November unter bestimmten Voraussetzungen fällige Untersuchung des Trinkwassers in Wasserversorgungsanlagen eindeutig. „Geregelt ist das in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), nämlich im § Abs. 1 Nr. 4 a), Nr. 5 a) bzw. Nr. 6 a). Schon nach dem Wortlaut dieser Vorschrift fallen die ‚Kosten der Überwachung und der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit‘ unter die umlagefähigen ‚Kosten des Betriebs der Zentralen Heizungsanlage‘“, erläutert Hauptgeschäftsführer Michael Mönig
. Der Deutsche Mieterbund vertritt die gegenteilige Auffassung. Voraussetzung sei allerdings, dass die Umlage dieser Kosten auf den Mieter ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sei. Das sei aber praktisch immer der Fall, wie es auch die von Haus & Grund herausgegebenen Mietvertragsformulare in der Regel vorsehen.   Unterstützung für seine Rechtsauffassung findet Mönig auch beim zuständigen NRW-Umweltministerium. Dies hat zwischenzeitlich Antworten auf häufig gestellte Fragen zur verpflichtenden Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen veröffentlicht. Dort heißt es ausdrücklich, dass die Kosten der Trinkwasseranalyse auf die Mieter umgelegt werden können. ]]>Tue, 01 Nov 2011 10:52:00 +0100Vermieter müssen Anlagen zur Warmwasserbereitung überprüfen lassen
  Seit heute sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern Trinkwasser zentral erwärmt wird. Derartige Anlagen müssen umgehend den zuständigen Gesundheitsämtern gemeldet werden. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die Untersuchung koste bei einem Haus mit acht Wohnungen voraussichtlich etwa 200 Euro pro Jahr. Als Teil der Betriebskosten könnten diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.   Von den jährlichen Legionellentests sind Eigentümer folgender zentraler Trinkwasseranlagen betroffen: wenn das Speichervolumen mindestens 400 Liter beträgt oder das Rohrleitungsvolumen zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mindestens 3 Liter aufweist. Die Wasserproben dürfen nur von zugelassenen Trinkwasseruntersuchungsstellen auf Legionellen untersucht werden. Entsprechende Laborlisten stellen die Landesgesundheitsministerien bzw. –ämter bereit. Nach Abschluss der Untersuchung müssen die Vermieter die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen. Die Originale der Prüfberichte muss der Eigentümer zehn Jahre aufbewahren.   Wie Haus & Grund weiter berichtet, sind Vermieter auch verpflichtet, die Existenz vorhandener zentraler Anlagen zur Erwärmung von Trinkwasser gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Die Inbetriebnahme einer solchen Anlage sollte dem Amt ebenso angezeigt werden wie bauliche oder betriebstechnische Änderungen, Stilllegungen und Eigentümerwechsel. Zahlreiche Gesundheitsämter bieten entsprechende Formulare im Internet an. Erfolgt die Anzeige nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. ]]>Wed, 26 Oct 2011 12:28:00 +0100Haus & Grund begrüßt Initiative der Bundesregierung
  „Die Bundesregierung möchte der steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierungen nun doch noch eine Chance geben. Diese Initiative begrüßen wir ausdrücklich.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann den heutigen Beschluss des Bundeskabinetts, in dieser Frage den Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat anzurufen.   Er sprach sich dafür aus, das nun anstehende Vermittlungsverfahren für Nachbesserungen zu nutzen. Nur dann werde das Gesetz tatsächlich den von Bund und Ländern gewünschten Effekt haben und umfangreiche Sanierungsbemühungen bei den Hauseigentümern auslösen. Die derzeit im Gesetz verlangten 85 Prozent Energieverbrauch im Vergleich zum heutigen Neubaustandard seien im sanierten Altbaubestand regelmäßig nicht zu erreichen. Kornemann schlug stattdessen eine Richtgröße von 115 Prozent Energieverbrauch vor. „Wenn die steuerliche Förderung wirklich einen Sanierungsanreiz für private Eigentümer bieten soll, müssen die strengen Anforderungen deutlich gesenkt werden. Nur dann sind sie realistisch und erfüllbar.“   Zudem forderte er, den steuerlichen Anreiz auch für selbstnutzende Hauseigentümer zu öffnen, die nicht eine Komplettsanierung, sondern nur einzelne Maßnahmen vornehmen. „In der Realität wird das Gros der Eigentümer nur Einzelmaßnahmen durchführen können. Für mehr reichen bei den meisten die finanziellen Mittel nicht aus“, sagte Kornemann. Dies sollte berücksichtigt werden. ]]>Thu, 20 Oct 2011 16:35:00 +0100Außenwasseranschlüsse sollten rechtzeitig entleert werden
  Jetzt im Herbst sollten Eigentümer daran denken, ihre Häuser auf den kommenden Winter vorzubereiten, rät die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland. An erster Stelle steht dabei die Inspektion des Daches und der Dachrinnen. Zudem sollten die Außenwasseranschlüsse rechtzeitig entleert werden.   Häufig führen Frühjahrsstürme zu Schäden an der Dachdeckung, die im Sommer unentdeckt bleiben. Dachziegel können sich verschoben haben, so dass kleine Öffnungen entstehen. In der Folge gelangt Wasser in das Gebäude und führt dort im Winter zu Frostschäden. Haus & Grund rät daher, Dächer im Herbst gegebenenfalls auch durch einen Fachmann in Augenschein nehmen zu lassen. Ebenso wichtig ist das Reinigen der Dachrinnen, die mit Laub verstopft sein können. Wenn es dann stark regnet, kann das Wasser nicht durch die Fallrohre abfließen. Es sucht sich andere Wege und verursacht bei Frost Schäden an der Fassade oder am Dach. Dort, wo in jedem Jahr viel Laub auf das Dach fällt, können spezielle Gitter dafür sorgen, dass kein Laub in die Rinne gelangt.   Hauseigentümer sollten unbedingt daran denken, sämtliche Außenwasseranschlüsse zu entleeren, um Frostschäden in den Wasserleitungen zu vermeiden. Haus & Grund rät zudem, Fenster- und Türdichtungen zu überprüfen und eventuell einzufetten, damit sie nicht porös werden und weiterhin wasser- und winddicht schließen. Zu denken ist auch an den bevorstehenden Winterdienst. Ein Besen und ein Schneeschieber sowie ausreichendes Streugut sollten griffbereit sein. Wer mit Öl heizt, ist gut beraten, noch einen Blick auf den Heizölvorrat zu werfen. ]]>Wed, 19 Oct 2011 12:58:00 +0100Haus & Grund: Bedenkliche Entwicklung
  Berlin, 19. Oktober 2011. Sowohl die Verbraucherpreise insgesamt als auch die Energiepreise im Besonderen sind in den vergangenen 15 Jahren in Deutschland deutlich stärker gestiegen als die Wohnungskaltmieten. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hält dies für eine bedenkliche Entwicklung. „Mietpreise, die hinter dem allgemeinen Preisanstieg zurückbleiben, kommen in immer mehr Fällen einem Substanzverzehr gleich. Deshalb ist eine solche Entwicklung sowohl für Vermieter wie auch für Mieter langfristig nachteilig. Nur wenn Vermieter hinreichende Mieteinnahmen erzielen, können sie in ihre Wohnungen investieren und notwendige Zukunftsinvestitionen finanzieren“, sagte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in Berlin. Der Staat müsse seinen Teil dazu beitragen, dass die Wohnnebenkosten in Zukunft weniger stark steigen. So müssten die Kartellbehörden die Preisgestaltung von Energie-, Wasserversorgungs- und Müllentsorgungsunternehmen strikter kontrollieren. Zudem sei es an der Zeit, die Besteuerung von Haushaltsenergie zu reduzieren, forderte Kornemann.   Nach Angaben von Haus & Grund Deutschland stieg die durchschnittliche Kaltmiete einer Bestandswohnung mit einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern zwischen 1995 und 2010 um knapp 12 Prozent. Die Kaltmieten bei Erstbezug von Neubauten sanken sogar geringfügig. Hingegen sorgten insbesondere starke Energiepreissteigerungen und höhere Mehrwert- und Ökosteuern in den vergangenen 15 Jahren für spürbar höhere Wohnnebenkosten bei Gas (+85 Prozent), leichtem Heizöl (+192 Prozent) sowie Strom (+50 Prozent). Auch die Preise für Wasser und Abwasser (+34 Prozent) sowie die Müllentsorgung (+47 Prozent) seien stark gestiegen. Die Verbraucherpreise insgesamt legten um 21 Prozent zu. Die Angaben basieren auf Daten des Statistischen Bundesamtes sowie des Marktforschungsunternehmens Bulwien Gesa.   Einkommens- und Preisentwicklung in Deutschland
1995 - 2010
  Verbraucherpreise 21,1 %   Einkommen, brutto Einkommen, netto verfügbar   16,5 % 33,1 % Kaltmieten
  Wohnung im Erstbezug, 70 qm Wohnung im Bestand, 70 qm   -0,2 % 11,7 % Energie- und Nebenkosten
  Gas  84,9 % Öl 191,6 % Strom 52,5 % Wasser 34.0 % Abwasser 33,8 % Müll 47,5 %   Quellen: Statistisches Bundesamt, Bulwien Gesa, eigene Berechnungen]]>Tue, 04 Oct 2011 10:36:00 +0100Hauseigentümer stehen in der Pflicht
  Hauseigentümer sollten in den kommenden Wochen dafür Sorge tragen, dass Laub auf Gehwegen vor sowie auf dem eigenen Grundstück nicht zur Gefahr für Fußgänger wird. Das empfiehlt die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland. Gerade in Verbindung mit Regen könne ein mit Laub bedeckter Weg sehr rutschig werden. Die Verkehrssicherungspflicht treffe den Eigentümer nicht nur bei Eisbildung und Schneefall.   Anfallendes Laub von Bäumen im öffentlichen Straßenraum werde in der Regel von der örtlichen Straßenreinigung beseitigt. Die Eigentümer müssten dieses Laub nur zu Haufen zusammenfegen, so dass Straßenrinnen und Gullys nicht verstopft werden. Laub, das von eigenen Bäumen auf den öffentlichen Gehweg gefallen ist, sollte auf dem eigenen Grundstück entsorgt werden. Eigentümer könnten das Laub beispielsweise kompostieren oder als Frostschutz für Gartenpflanzen verwenden.   Haus & Grund weist darauf hin, dass Dritte das Laubfegen übernehmen können. Allerdings bliebe auch in diesem Fall der Eigentümer zur Überwachung verpflichtet. Die meisten Gemeinden regelten die Reinigungspflichten in Satzungen. Welche einzelnen Regelungen vor Ort bestehen, könne dort nachgelesen werden. ]]>Wed, 28 Sep 2011 20:02:00 +0100Ankündigung für den Mieter muss nicht jedes Detail auflisten
  Die Modernisierung von Mietwohnungen bleibt für den Vermieter eine komplexe Aufgabe. So kommentiert die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland die heutige Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 242/10). Der BGH hat entschieden, dass in dem Ankündigungsschreiben dem Mieter nicht jede Baumaßnahme und jede Veränderung bis ins Detail beschrieben werden müsse. Der Mieter habe die Modernisierung zu dulden, wenn er sich aufgrund der Beschreibungen ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten Baumaßnahmen machen könne. „Mit diesem Urteil beweisen die BGH-Richter Praxisnähe. Bei aufwendigeren energetischen Modernisierungen steht der Vermieter jedoch wie bisher vor fast unüberwindbaren bürokratischen Hürden“, erläutert Haus & Grund-Jurist Kai Warnecke.   Im zu entscheidenden Fall beabsichtigte der Vermieter, Balkone an ein Mehrfamilienhaus anzubringen. Er beanspruchte von den betroffenen Mietern die Duldung. In der Modernisierungsankündigung beschrieb der Vermieter in Stichworten die geplanten Baumaßnahmen an der Außenwand und in der Wohnung, kündigte das Datum des Baubeginns, die geplante Dauer der Baumaßnahmen sowie die Höhe der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Der BGH entschied, dass diese Angaben den Anforderungen einer Modernisierungsankündigung genügen. Ergebnis: Die Mieter müssen die Baumaßnahmen dulden.  ]]>Sun, 25 Sep 2011 17:34:00 +0100Haus & Grund: Hauseigentümer sind verunsichert
  „Die von der Bundesregierung vor einem Jahr eingeleitete Energiewende ist möglicherweise bereits an ihrem Ende angelangt“, erklärte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in Berlin. Er verwies in diesem Zusammenhang auf die jüngste Förderstatistik der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Danach hat die KfW von Januar bis Juni dieses Jahres im Programm „Energieeffizient sanieren“ 62 Prozent weniger Geld für Förderkredite ausgegeben als im gleichen Vorjahreszeitraum. Kornemann: „Dieser dramatische Einbruch lässt darauf schließen, dass die Hauseigentümer derzeit sehr verunsichert sind. Wir benötigen langfristig gültige Anreize, damit die Eigentümer ihre Investitionsentscheidungen sicher planen können. Nur wenn die Bundesregierung jetzt die Weichen stellt, werden die Hauseigentümer ihren Beitrag zur Energiewende leisten können.“   Laut Kornemann sind drei Punkte zentral, damit der Wohngebäudebestand wie von der Bundesregierung gewünscht saniert werden kann:  

• steuerliche Anreize
• langfristig verlässliche Förderungen durch die KfW und eine
• Reform des Mietrechts

  „Wenn die Bundesregierung diese drei Punkte zeitnah umsetzt, besteht für die privaten Hauseigentümer eine Chance, energetische Sanierungen durchzuführen, die sich auch rechnen. Außerordentlich schädlich wären hingegen jegliche Verschärfungen ordnungsrechtlicher Vorgaben“, warnte Kornemann.  ]]>Thu, 15 Sep 2011 13:42:00 +0100BGH: Heizkörper können Sondereigentum sein
  Bevor in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zentralheizung ausgetauscht wird, sollten die Eigentümer einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Sofern die Heizkörper und Anschlussleitungen im Sondereigentum stehen und sie im Rahmen der Heizungsmodernisierung ebenfalls ausgetauscht werden müssen, kann dies nur mit Zustimmung der jeweiligen Eigentümer erfolgen. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 176/10) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund in Berlin hin.   Der BGH urteilte, dass Wohnungseigentümern, deren Heizkörper im Sondereigentum stehen, bei einer Gesamterneuerung der Zentralheizung eine angemessene Zeit zur Umstellung der Heizkörper und Anschlussleitungen gewährt werden muss. Wenn auch nach Ablauf dieser Frist die Heizungskörper nicht mehr mit der erneuerten Heizungsanlage kompatibel sind, können sie von dieser abgetrennt werden.   Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, die alte Heizungsanlage inklusive der Leitungen zu erneuern. Die Gemeinschaft einigte sich auf eine Sonderumlage, die sie in Beträge für das Gemeinschaftseigentum und für das Sondereigentum untergliederte. Hintergrund hierfür war, dass in der Teilungserklärung die „Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von den Anschlussstellen an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung“ dem Sondereigentum zugeordnet waren. Der BGH entschied, dass der Beschluss hinsichtlich der Sonderumlage für die Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen nichtig ist. Die Erneuerung dieser Anlagenteile sei nicht Aufgabe der Gemeinschaft. ]]>Fri, 09 Sep 2011 13:21:00 +0100Ort der Zubereitung ist entscheidend
  Die Lieferung von Essen an private Haushalte durch ein Unternehmen ist keine haushaltsnahe Dienstleistung. Daher kann ein entsprechender Steuerbonus nicht in Anspruch genommen werden. Dies geht aus einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster hervor (Urteil vom 15. Juli 2011, Az. 14 K 1226/10 E), auf die Haus & Grund Deutschland hinweist.   Der Fall: Ein älteres Ehepaar hatte in seiner Einkommensteuererklärung Aufwendungen für gelieferte Mahlzeiten in Höhe von knapp 1.900 Euro als haushaltsnahe Dienstleistung geltend gemacht. Dies lehnte das Finanzamt ab. Die Anerkennung der Kosten für die Mahlzeitenlieferung als Aufwendung nach § 35a Einkommensteuergesetz scheitere daran, dass die Zubereitung der Mahlzeiten nicht im Haushalt der Kläger erfolgt sei.   Das Finanzgericht gab der Behörde Recht. Der Steuerbonus könne nur in Anspruch genommen werden, wenn eine Dienstleistung im Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeübt oder erbracht werde. Im vorliegenden Fall sei die Mahlzeitenlieferung und Zubereitung zwar eine typischerweise im Haushalt anfallende Arbeit, allerdings werde sie in diesem Fall nicht im Haushalt des klagenden Ehepaares, sondern im liefernden Unternehmen erbracht.  ]]>Thu, 01 Sep 2011 13:21:00 +0100Honorarkürzung bei Pflichtverletzung
  Ein Architekt muss ein Bautagebuch führen, wenn er sich vertraglich zur Überwachung des Bauvorhabens verpflichtet hat. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. VII ZR 65/10) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Kommt der Architekt dieser Pflicht nicht nach, kann der Bauherr das Architektenhonorar mindern.   Im vorliegenden Fall hatten der Bauherr und der Architekt vereinbart, dass für Inhalt und Umfang der vom Architekten geschuldeten Leistungen das Leistungsbild des § 15 Abs.2 HOAI gelten soll. In dieser Vereinbarung erkannte der BGH die Verpflichtung des Architekten zum Führen eines Bautagebuches, weil dies zum Leistungsbild der Objektüberwachung (Leistungsphase acht) gehöre. Die Dokumentation im Rahmen eines Bautagebuches sei insbesondere bei Störungen des Bauablaufs oder Auseinandersetzungen mit anderen Baubeteiligten von großer Bedeutung. Das Dokumentationsinteresse des Bauherrn bestehe nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Bauten im Bestand, also bei Modernisierungsmaßnahmen, Instandsetzungen und Ausbau. ]]>Fri, 26 Aug 2011 12:32:00 +0100Auf richtigen Versicherungsschutz achten
  Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, verlorene Wohnungsschlüssel zu ersetzen. Dies kann unter Umständen sehr teuer sein. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland rät darauf zu achten, dass die Privat-Haftpflichtversicherung einen Schlüsselverlust in ausreichender Höhe abdeckt.   Gerade wenn Mieter in Mehrfamilienhäusern ihren Schlüssel verlieren, ist es in der Regel notwendig, die komplette Schließanlage des Hauses auszutauschen. Nach einem Schlüsselverlust haben auch die übrigen Mieter des Hauses einen Anspruch darauf, dass sich kein Unbefugter mit dem verlorenen oder gestohlenen Schlüssel Zutritt in das Haus verschafft. Wer keinen entsprechenden Versicherungsschutz hat, muss die Kosten selbst tragen.   Einen kostengünstigen Ersatzschlüssel herstellen zu lassen, kommt nur in Ausnahmen in Betracht. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn sicher ist, dass durch den Verlust des Schlüssels die Sicherheitsinteressen der übrigen Hausbewohner nicht beeinträchtigt sind. Hat der Mieter beispielsweise den Schlüssel nachweislich ins Meer fallen lassen und liegt dieser jetzt in 1.000 Meter Tiefe auf dem Meeresgrund, so ist die Zuordnung zu einer bestimmten Wohnung nach menschlichem Ermessen ausgeschlossen. ]]>Wed, 24 Aug 2011 17:49:00 +0100Haus & Grund: Viele Hauseigentümer nicht betroffen
  Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 müssen bis zum 31. Dezember 2011 begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken oder alternativ die Dachschrägen gedämmt werden. Aufgrund neuester offizieller EnEV-Auslegungen sind jedoch viele Hauseigentümer von dieser Regelung nicht betroffen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Nach diesen neuen Auslegungen gelten folgende Decken bereits als gedämmt: alle massiven Deckenkonstruktionen, die seit 1969 errichtet wurden, sowie sämtliche Holzbalkendecken aller Baualtersklassen.   Weitere Ausnahmen:

• Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern besteht die Dämmpflicht nicht, wenn sie ihre Häuser am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, der Pflicht nachzukommen.
• Die Dämmpflicht gilt nicht, wenn die erforderlichen Aufwendungen nicht durch die Energieeinsparung innerhalb einer angemessenen Frist erwirtschaftet werden können. Es obliegt den jeweiligen Baurechtsbehörden, die Angemessenheit der Amortisationsfristen zu bemessen. Die Fristen sollten jedoch deutlich kürzer bemessen sein als die technische Lebensdauer der betroffenen Bauteile.

  Hinweis für Vermieter:
Die geforderten Maßnahmen zur Dämmung der obersten Geschossdecke berechtigen zu einer Modernisierungsmieterhöhung. ]]>Thu, 18 Aug 2011 14:01:00 +0100Regelmäßig zur kühlen Tageszeit lüften
  Wenn die Sonne in den kommenden Tagen für hochsommerliche Temperaturen sorgt, sollten Haus und Wohnung frühmorgens oder spät am Abend gelüftet werden, rät die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. Nur dann kann die warme Luft in den Wohnräumen der kühleren Außenluft weichen. Der Luftaustausch erfolgt dabei umso schneller, je größer die Lüftungsöffnung ist. Auch im Sommer gilt die Regel: Fenster für einige Minuten vollständig öffnen, statt über einen längeren Zeitraum auf kipp stellen.   Laut Haus & Grund sind außenliegende Jalousien, Markisen oder Rollos sinnvoll, um die Sonne erst gar nicht ins Innere des Hauses eindringen zu lassen. Jalousien und Rollos sollten an heißen Tagen ganztägig heruntergelassen werden. Wer dagegen lediglich die Gardinen zuzieht, verringert die Wärmeeinstrahlung nur geringfügig.   Langfristig stellt eine begrünte Fassade einen ökologischen und preiswerten Sonnenschutz dar. Die Grünpflanzen halten einen Teil der Sonneneinstrahlung ab und verbessern durch Verdunstung das Kleinklima. Hier eignen sich besonders Efeu oder wilder Wein. Die Pflanzen benötigen einige Jahre, bis die gesamte Fassade bedeckt ist, und bedürfen einer gewissen Pflege.    ]]>Tue, 09 Aug 2011 13:37:00 +0100Ab 1. November 2011 gilt eine neue Trinkwasserverordnung
  Am 1. November 2011 tritt die neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Anlage zur Bereitung von Warmwasser bedeutet dies, dass das Wasser in solchen Anlagen jährlich auf Legionellen untersucht werden muss. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die Untersuchung koste bei einem Haus mit acht Parteien voraussichtlich etwa 200 Euro pro Jahr. Als Teil der Betriebskosten könnten diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.   Nach Angaben von Haus & Grund sind Vermieter zunächst verpflichtet, die Existenz vorhandener Wasserverteilungssysteme gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Die Inbetriebnahme einer solchen Wasserverteilungsanlage sollte dem Amt ebenso angezeigt werden wie bauliche oder betriebstechnische Änderungen an der Anlage. An Wasserverteilungssystemen, die eine Mindestgröße von 400 Liter aufweisen, müssten einmal jährlich an mehreren repräsentativen Stellen Wasserproben entnommen und diese dann auf Legionellen untersucht werden. Nur registrierte Unternehmen seien befugt, solche Untersuchungen durchzuführen. Entsprechende Listen werden die Landesgesundheitsministerien bereitstellen. Nach Abschluss der Untersuchung sollten die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitgeteilt werden. Die Originale der Prüfberichte müsse der Eigentümer zehn Jahre verwahren.   Hintergrund: Gesundheitsexperten vermuten, dass viele, teilweise auch tödlich verlaufende Lungenentzündungen auf eine nicht erkannte Infektion mit Legionellen zurückzuführen sind. Da Legionellen nur in warmem Wasser vorkommen und durch Einatmen übertragen werden, stehen insbesondere Warmwasserbereitungsanlagen in Mehrfamilienhäusern als Brutstätte der Bakterien unter Verdacht. So können beispielsweise beim Duschen mit dem zerstäubten Trinkwasser Legionellen eingeatmet werden. Ein Beweis dieser These ist jedoch noch nicht erbracht. Dennoch ordnet das Gesundheitsministerium eine verschärfte Kontrolle und Überprüfungen der Warmwasserbereitungsanlagen an, um die Bewohner vor dieser potenziellen Gefahr zu schützen.  ]]>Wed, 03 Aug 2011 14:24:00 +0100BGH sichert Recht auf freie Zufahrt zu eigenem Grundstück
Ein Grundstückseigentümer darf von einem Autofahrer die Entfernung seines auf einer öffentlichen Straße abgestellten Fahrzeuges verlangen, wenn dieses die Einfahrt zum Grundstück blockiert. Auf diese aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 154/10) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin.

„Das Zuparken privater Grundstückseinfahrten ist ein häufiges und äußerst ärgerliches Problem. Mit seinem Urteil weitet der BGH das Recht des Eigentümers auf die Benutzung des eigenen Grundstücks auf die erschließende Straße aus“, kommentierte Haus & Grund-Jurist Kai Warnecke. Zugangsbehinderungen könne der Eigentümer unabhängig davon abwehren, ob sie im öffentlichen Straßenraum oder auf seinem eigenen Grundstück stattfänden.

Laut BGH ist es entscheidend, ob es zu einer tatsächlichen Behinderung kommt, wenn die Grundstückseinfahrt blockiert wird. Eine Eigentumsbeeinträchtigung liegt daher nicht vor, wenn in der Zeit der Blockierung niemand die Grundstückseinfahrt nutzen möchte. Darüber hinaus ist eine kurzfristige Blockade der Zufahrt zum Be- und Entladen unter Nachbarn zu dulden.]]>