http://www2.haus-und-grund.comde10.05.2012 13:07:02Thu, 10 May 2012 13:00:00 +0100Haus & Grund kritisiert SPD-Vorschläge zum Mietrecht
„Die SPD lehnt jegliche Änderungen des Mietrechts zugunsten einer sicheren und zukunftsorientierten Wohnraumversorgung in Deutschland ab. Uns erstaunt diese Haltung, deren Konsequenzen langfristig nicht nur Vermieter, sondern gerade auch die Mieter zu tragen hätten.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann einen aktuellen Antrag der SPD-Bundestagsfraktion, der am kommenden Freitag im Bundestag beraten wird. Anlass für den SPD-Antrag ist der Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes aus dem Bundesjustizministerium. Dieser Gesetzentwurf verfolge im Wesentlichen zwei Ziele: mietrechtliche Hürden für die energetische Modernisierung des Gebäudebestandes zu beseitigen und Mietbetrügern das Handwerk zu legen. „Der Vorschlag der Bundesjustizministerin bringt uns beiden Zielen deutlich näher. Wer sich wie die Sozialdemokraten sinnvollen Instrumenten zur Energieeinsparung im Gebäudebestand verweigert, schaut der Explosion der Wohnnebenkosten weiter tatenlos zu“, kritisiert Kornemann. Setzte sich die SPD mit ihren Vorstellungen durch, müssten sich immer mehr private Wohnungsanbieter aus dem Mietwohnungsmarkt zurückziehen, so Kornemann. Diesen Effekt befürchte Haus & Grund auch beim Ausbleiben effektiver Abwehrmaßnahmen gegen Mietbetrüger. „Die Folgen wären ein geringeres und qualitativ schlechteres Wohnungsangebot sowie langfristig ein insgesamt instabiler Wohnungsmarkt“, gibt Kornemann zu bedenken. Dies ginge auch eindeutig zu Lasten der Mieter. ]]>Tue, 08 May 2012 18:35:00 +0100Einspruchsmöglichkeit für Bauherren
Bauherren, die ein unbebautes Grundstück erwerben und dieses anschließend bebauen lassen, müssen häufig sowohl auf das Grundstück als auch auf die Kosten des Hausbaus Grunderwerbsteuer zahlen. Gegen diese gängige Praxis der Finanzämter ist jetzt beim Bundesfinanzhof (BFH) ein Verfahren anhängig (Az. II R 7/12). Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Betroffene Bauherren könnten unter Hinweis auf dieses Verfahren Einspruch gegen ihren Grunderwerbsteuerbescheid einlegen und das Ruhen des Verfahrens beantragen. Nur so profitierten Bauherren von einem möglichen positiven Ausgang des Verfahrens und erhielten Steuern erstattet. Im zu entscheidenden Fall hatte ein Ehepaar ein unbebautes Grundstück erworben und einige Wochen später mit einem Bauunternehmen einen Bauvertrag über die Errichtung eines Doppelhauses abgeschlossen. Das Finanzamt hatte dabei die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück erhoben, sondern ging von einem einheitlichen Vertragswerk aus und unterwarf zusätzlich den Wert der Bauleistung der Grunderwerbsteuer. Nach erfolglosem Einspruch erhob das Ehepaar Klage vor dem Niedersächsischen Finanzgericht und bekam Recht (Az. 7 K 192/09 und 7 K 193/09). Das Gericht sah in dem Erwerb des Grundstücks und dem späteren Abschluss des Bauerrichtungsvertrages zwei unterschiedliche Vorgänge. Die Verträge seien an verschiedenen Tagen in verschiedenen Urkunden und darüber hinaus auch von verschiedenen Vertragspartnern über verschiedene Leistungsgegenstände geschlossen worden. Daher falle Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückserwerb an. ]]>Thu, 26 Apr 2012 13:05:00 +0100EU entschärft Richtlinienentwurf
Der aktuelle Entwurf einer EU-Energieeffizienzrichtlinie enthält nun nicht mehr die Verpflichtung der Mitgliedsstaaten, den Energiebedarf im Gebäudebestand bis 2050 um 80 Prozent – verglichen mit den Verbräuchen im Jahr 2010 – zu senken. Darüber informierte heute der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Das Europäische-Parlament hatte eine offenkundig unrealistische Forderung durchsetzen wollen. Die ständigen Vertreter des Europäischen Rates haben hier nun korrigierend eingegriffen. Das begrüßen wir ausdrücklich“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann
den Vorgang. Er wies darauf hin, dass insbesondere die Wohngebäude in Deutschland im Durchschnitt bereits einen hohen energetischen Standard aufwiesen. Die privaten Eigentümer investierten zudem Jahr für Jahr etwa 30 Milliarden Euro in die energetische Modernisierung ihrer Immobilien. „Schon jetzt leisten die privaten Hauseigentümer einen überdurchschnittlich großen Beitrag für einen geringeren Energieverbrauch und für den Einsatz erneuerbarer Energien – ganz ohne staatlichen Zwang“, betonte Kornemann. ]]>Wed, 25 Apr 2012 10:45:00 +0100Private Kleineigentümer dominieren Handel mit Immobilien
Private Kleineigentümer dominierten in den Jahren 2000 bis 2008 den Immobilienhandel in Deutschland. Sie stehen für 53 Prozent aller ver- und gekauften Immobilien. Hierbei handelt es sich weit überwiegend um kleine Wohnungsbestände. Darauf machte Haus & Grund Deutschland heute in Berlin mit Blick auf die aktuelle Studie „Transaktionen kleiner Mietwohnungsbestände“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aufmerksam. Eigentümerwechsel im Rahmen des Verkaufs ganzer Wohnungsunternehmen stünden für etwa 36 Prozent des Marktes, der Handel großer Wohnungsbestände im Paket für 11 Prozent. Laut BBSR-Studie hat es in den Jahren 2006 und 2007 lediglich eine vorübergehende und letztlich geringe Verlagerung hin zu gewerblichen Investoren gegeben. „Der Immobilienmarkt ist und bleibt ein Markt der privaten Kleineigentümer: sie verfügen über 77 Prozent der Wohnungen in Deutschland und bewirtschaften 61 Prozent des gesamten Mietwohnungsangebotes“, fasst Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt zusammen. ]]>Thu, 12 Apr 2012 14:45:00 +0100Stellen Sie sich vor, Sie besuchen ein Restaurant, verzichten nach dem Studium der Karte auf das Essen und lassen es bei einem Glas Bier. Die Rechnung kommt, zu Ihrer Überraschung sollen Sie auch einen Schweinebraten bezahlen. Ihren Hinweis, keinen Schweinebraten gegessen zu haben, kontert der Wirt mit der Bemerkung: „Richtig, aber Sie hätten den Braten ja essen KÖNNEN!“ Die kleine Geschichte illustriert das Geschäftsmodell der Rundfunkfinanzierung in Deutschland. Wer ein Rundfunkgerät zum Empfang bereithält, muss zahlen. Auf diese Weise werden für ARD, ZDF und Deutschlandradio jährlich über 7 Milliarden Euro Rundfunkgebühren eingesammelt. Am 1. Januar 2013 kommt der „neue geräteunabhängige Rundfunkbeitrag“, wie es in den Informationsbroschüren der öffentlich-rechtlichen Sender so schön heißt. Jeder Haushalt zahlt zukünftig einen Rundfunkbeitrag, unabhängig davon, ob ein Empfangsgerät vorgehalten wird oder nicht. Anknüpfungspunkt des Beitrages ist also das Wohnen, der Rundfunkempfang spielt keine Rolle mehr. Der neue Rundfunkbeitrag ist damit so etwas wie die verzehrunabhängige Restaurantrechnung eines Lokals, das wir nie betreten haben. Der Staatsfunk emanzipiert sich mit diesem Modell endgültig von seiner Kundschaft. Dass die Vermieter künftig verpflichtet sind, Auskünfte über Wohnungsinhaber zu erteilen, macht die Sache auch nicht besser. Bei ARD, ZDF und Deutschlandfunk reiben sie sich derweil die Hände. Das neue Modell steigert die Einnahmen nach Expertenschätzungen auf das Rekordniveau von jährlich 10 Milliarden Euro. Das Schlaraffenland ist ein fiktiver Ort aus diversen Märchen, in dem alles im Überfluss vorhanden ist. Der Ort ist nun entdeckt. Dr. Andreas Stücke
Generalsekretär
Haus & Grund Deutschland ]]>Tue, 10 Apr 2012 09:51:00 +0100Wie der Fiskus an den Kosten beteiligt werden kann
Nach einem langen Winter werden in den kommenden Wochen die Gärten wieder in Schuss gebracht. Wer dabei fremde Hilfe in Anspruch nimmt, kann einen Teil der anfallenden Kosten steuerlich geltend machen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Grundsätzlich bietet das Steuerrecht Eigenheimern zwei Möglichkeiten: zum einen den Steuerbonus für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen, zum anderen den Steuerbonus für Handwerkerleistungen. Haushaltsnahe Dienstleistungen sind dabei solche Arbeiten, die normalerweise von den Haushaltsmitgliedern selbst erledigt werden, wie beispielsweise Heckenschneiden, Beetpflege oder regelmäßiges Rasenmähen. Aufwendungen hierfür können in Höhe von bis zu 4.000 Euro (20 Prozent von bis zu 20.000 Euro) pro Jahr von der Steuerschuld abgezogen werden. Sind im Laufe des Winters beispielsweise einige Gehwegplatten abgesackt, so ist der Arbeitsaufwand meist etwas größer. Für diese Fälle gibt es zusätzlich einen Steuerbonus für Handwerkerleistungen. Eigentümer, die an ihrem selbstgenutzten Haus oder der selbstgenutzten Eigentumswohnung Erhaltungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen, können den Staat jährlich mit bis zu 1.200 Euro (20 Prozent von bis zu 6.000 Euro) an den Arbeitskosten beteiligen. Auch bei einer Neugestaltung des Gartens kann der Steuerbonus in Anspruch genommen werden. Steuerlich nicht abzugsfähig sind dagegen alle Materialkosten, wie neue Pflastersteine oder Pflanzen. Hinweis:
Die Aufwendungen sind im Rahmen der Steuererklärung geltend zu machen. Die Kosten müssen gegenüber dem Finanzamt nur auf Nachfrage nachgewiesen werden. Dennoch sollten alle Rechnungen und Zahlungsnachweise (Überweisungsbeleg, Kontoauszug) über ausgeführte Arbeiten aufgehoben werden. Der Steuerabzug wird nur anerkannt, wenn zugleich die unbare Zahlung der erhaltenen Rechnung auf das Konto des Handwerkers bzw. Dienstleisters nachgewiesen werden kann. ]]>Thu, 05 Apr 2012 10:12:00 +0100Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter: Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar
Psychische Krankheiten sind keine Entschuldigungsgründe für lärmendes und schikanöses Verhalten, das den Hausfrieden nachhaltig stört. Das musste ein Mieter erfahren, der permanent nachts auf dem Flur herumrandalierte, gegen Türen und Wände der Mitbewohner hämmerte, im Anwesen eine Tür eintrat, und auch nicht von der mehrfach herbeigerufenen Polizei zur Räson gebracht werden konnte. Dazu bedrohte er noch seine Hausgemeinschaft laufend, versteckte die Feuerlöscher und hantierte mit brennenden Kerzen feuergefährlich herum. Wegen massiver Rauchentwicklung in seiner Wohnung wurde die Feuerwehr gerufen. Der Vermieter kündigte schließlich fristlos - das Landgericht (LG) Heidelberg gab ihm recht (Urteil vom 15.4.2011 – Az. 5 S 119/10, NZM 2011, S. 693). Seine Einlassung, er habe sich immer wieder in stationäre Behandlung begeben und sei an Schizophrenie erkrankt, nützte ihm nichts. Denn der Vermieter kann auch im Falle des schuldlos handelnden Mieters fristlos kündigen, wenn eine Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter ergibt, dass ihm eine weitere Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB). So war es hier. RA Dr. Hans Reinold Horst ]]>Fri, 30 Mar 2012 11:23:00 +0100Baudenkmäler und Heizungsoptimierung stehen im Fokus
Ab dem 1. April 2012 baut die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die Förderung energetischer Sanierungen von Baudenkmälern aus. Zudem können Hauseigentümer ab Anfang April auch Zuschüsse erhalten, wenn in Ergänzung zu weiteren Maßnahmen die Wärmeverteilung bei bestehenden Heizungen optimiert wird. Auf diese Änderungen weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Wenn Eigentümer von Baudenkmälern ihre Gebäude so sanieren, dass diese nachher maximal 60 Prozent mehr Energie als ein vergleichbarer Neubau benötigen, gewährt die KfW künftig einen Investitionszuschuss von 10 Prozent. Dies entspricht den Förderkonditionen für eine wesentlich weitergehende Sanierung von Wohngebäuden. Damit reagiert die KfW auf die Besonderheiten von Baudenkmälern und von Gebäuden mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz, die häufig nicht in dem Umfang wie andere Wohngebäude energetisch ertüchtigt werden können. Im Rahmen von Einzelmaßnahmen wird künftig zudem die Optimierung der Wärmeverteilung bei bestehenden Heizungsanlagen gefördert. Förderfähige Maßnahmen sind beispielsweise der hydraulische Abgleich sowie der Ersatz bestehender Pumpen durch Hocheffizienzpumpen. Voraussetzung für die Zuschussförderung ist, dass der Gesamtbetrag förderfähiger Investitionen mindestens 4.000 Euro beträgt. Weitere Informationen unter www.kfw.de. ]]>Thu, 22 Mar 2012 12:55:00 +0100Haus & Grund begrüßt Einigung im Haushaltsausschuss des Bundestages
Die Förderung der energetischen Gebäudesanierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist bis 2014 gesichert. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland begrüßte diese gestrige Einigung auf einen Vorschlag der Bundesregierung im Haushaltsausschuss des Bundestages. „Damit haben Hauseigentümer in den kommenden drei Jahren Planungssicherheit. Wenn sich Bund und Länder nun noch auf praxisgerechte Steueranreize einigen, könnte die energetische Modernisierung einen neuen Schub erhalten“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann
. In den vergangenen Wochen hatte die KfW beispielsweise keine Zuschüsse für energetische Modernisierungsmaßnahmen mehr zusagen können. Die entsprechenden Mittel aus dem Energie- und Klimafonds standen nicht mehr in ausreichender Höhe zur Verfügung. „Solche Rückfälle, die bei privaten Hauseigentümern zu erheblicher Verunsicherung führen, darf es in Zukunft nicht mehr geben. Das Bundesfinanzministerium sollte der KfW die fehlenden Mittel nun zügig zur Verfügung stellen“, forderte Kornemann. ]]>Wed, 14 Mar 2012 11:50:00 +0100Kostenloser Vertrags-Download
Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) haben ihre im August 2008 erstmals gemeinsam herausgegebenen Bauvertragsmuster optimiert und noch anwenderfreundlicher gestaltet. Die Vertragsmuster sind ab sofort kostenlos bei ZDB-Meisterbetrieben, in Haus & Grund-Ortsvereinen und im Internet zu erhalten. Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann erklärte dazu: „Mit diesen Verträgen stehen Anbietern und Nachfragern von Bauleistungen zwei ausgewogene und rechtssichere Verträge zur Verfügung.“ ZDB-Präsident Hans-Hartwig Loewenstein empfahl den ZDB-Meisterbetrieben und Bauunternehmen, diese Musterverträge zu verwenden. „Diese Verträge sorgen für ein hohes Maß an Sicherheit und gegenseitiges Vertrauen beim Bauen“, sagte Loewenstein. Nachdem die Vertragsmuster in der Baupraxis sehr gut aufgenommen worden sind, haben Haus & Grund und ZDB die Verträge weiter optimiert und durch ausführliche Erläuterungen noch anwenderfreundlicher gemacht. Nach Informationen der beiden Verbände ist ein Bauvertrag für die Beauftragung von Handwerkerleistungen, wie beispielsweise Zimmererarbeiten, Fassadenarbeiten oder Fliesenarbeiten, vorgesehen. Darüber hinaus steht ein Einfamilienhaus-Bauvertrag für die Beauftragung eines Bauunternehmens mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück des Eigentümers zur Verfügung. Zu beiden Verträgen gehören ausführliche Informationen, die wichtige Tipps zum Ausfüllen der Verträge geben. Beide Verträge können unten als PDF-Datei heruntergeladen und direkt am Bildschirm ausgefüllt werden. Weitere Inormationen: > Einfamilienhaus-Bauvertrag > Handwerkervertrag]]>Mon, 05 Mar 2012 10:05:00 +0100Energetische Sanierungen vor 2010 demnächst wertlos?
Der Energieausschuss des Europäischen Parlaments hat in der vergangenen Woche einen Zusatz in den Entwurf einer Energieeffizienzrichtlinie eingefügt, der viele Hauseigentümer bestrafte: Das Parlament möchte die Mitgliedsstaaten verpflichten, den Energieverbrauch im Gebäudebestand bis 2050 um 80 Prozent gegenüber 2010 zu senken. Anlässlich der heutigen Diskussion im Wirtschaftsausschuss des Bundestages über diesen Richtlinienentwurf kritisiert Haus & Grund-Präsident Dr. Rolf Kornemann: „Damit würden all jene Hauseigentümer bestraft, die vor 2010 in die energetische Sanierung ihrer Gebäude investiert haben. Die bisherigen Bemühungen Deutschlands, Vorreiter bei der Energieeffizienz in Europa zu sein, rächten sich dann. Ich appelliere an die Bundesregierung, derartig unrealistische und unbezahlbare Verpflichtungen im Interesse der Eigentümer und Mieter nicht einzugehen.“ Kornemann erinnerte die Bundesregierung an ihr Bekenntnis im geltenden Energiekonzept, Hauseigentümern keine Zwangssanierungen aufzubürden. „Ich gehe davon aus, dass dieses Wort der Bundesregierung gilt“, betonte Kornemann. Statt permanent in Europa und in Deutschland neue Debatten über weitere Verschärfungen loszutreten, sollten die Mietrechtsänderungen und steuerlichen Erleichterungen endlich auf den Weg gebracht werden. ]]>Sun, 26 Feb 2012 16:17:00 +0100Anspruch auf (teilweisen) Grundsteuererlass bei erheblichen Mietausfällen im vergangenen Jahr
Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen (teilweisen) Grundsteuererlass, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2011 können noch bis zum 31. März gestellt werden. Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird nach § 33 Grundsteuergesetz erlassen, wenn die Ertragsausfälle entweder mindestens 50 Prozent des normalen Rohertrags einer Immobilie betragen haben oder die Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Ein Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle im Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus. Dabei sind Vermieter nicht gezwungen, ihre Wohnungen unterhalb des allgemein üblichen Mietpreisniveaus anzubieten oder besonders aufwendige, unwirtschaftliche Vermietungsbemühungen vorzunehmen. Allerdings dürfen auch nicht unrealistisch hohe Mieten verlangt werden. Vermietungsbemühungen sollten stets sorgfältig dokumentiert werden. In Betracht kommen beispielsweise Nachweise über Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder dem Internet oder auch erteilte Makleraufträge und geführte Gespräche mit potenziellen Mietern. Bei Wohnungsleerständen, die durch langwierige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten entstehen, wird ein Grundsteuererlass regelmäßig nicht in Betracht kommen, da diese häufig vom Eigentümer veranlasst sind. Angesichts der aktuellen Finanzlage der Kommunen ist zudem damit zu rechnen, dass Gemeinden Erlassanträge gründlich prüfen, bevor sie ihnen stattgeben. Hinweis: Die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass sind im Jahr 2008 verschärft worden: Bis dahin reichte eine Ertragsminderung von mindestens 20 Prozent aus, um einen Teil der Grundsteuer erlassen zu bekommen. Derzeit muss die Minderung bei mindestens 50 Prozent liegen. Gegen diese Schlechterstellung von Vermietern klagt Haus & Grund aktuell vor dem Bundesfinanzhof (BFH). Unter dem Aktenzeichen II R 36/10 ist dort ein entsprechendes Verfahren anhängig. Vermieter, die Einnahmeausfälle von mindestens 20 Prozent zu verzeichnen haben, können somit trotz der neuen gesetzlichen Grenze von 50 Prozent Erlassanträge bei den zuständigen Ämtern stellen. Gegen ablehnende Bescheide kann dann unter Hinweis auf das laufende Verfahren beim BFH Einspruch bzw. Widerspruch erhoben und das Ruhen des Rechtsbehelfsverfahrens beantragt werden, bis die obersten Finanzrichter ihr Urteil gesprochen haben. Nur so können sich Vermieter den Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer bewahren, sollte der BFH die Neuregelung für rechtswidrig halten. RA Stefan Walter
Haus & Grund Deutschland  ]]>Fri, 17 Feb 2012 11:15:00 +0100Haus & Grund: Politik muss Ertragssituation der Vermieter im Blick haben
Die Nettokaltmieten sind 2011 gegenüber dem Vorjahr real um 1,1 Prozent gesunken. Im Laufe der vergangenen zehn Jahre stiegen die Mieten damit real lediglich im Jahr 2009 an. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. „Diese bedenkliche Entwicklung sollten alle Politiker im Bund und vor allem in den Ländern und Kommunen im Blick haben, wenn über höhere Steuern privater Immobilieneigentümer und verschärfte energetische Anforderungen an Wohngebäude diskutiert wird“, forderte der Generalsekretär von Haus & Grund Deutschland, Andreas Stücke, heute in Berlin. Die privaten Vermieter hätten ein großes Interesse am Werterhalt ihrer Mietimmobilien. Vielfach seien diese Wohnungen ein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge. Immer weiter steigende Anforderungen an den energetischen Zustand der Immobilien reduzierten die Erträge, häufig genug erhöhten sich dadurch die Verluste. „Energetische Sanierungen rechnen sich für private Vermieter nicht - selbst dann meist nicht, wenn sie mit ohnehin anstehenden Sanierungsarbeiten verbunden werden“, erläuterte Stücke. Nettokaltmieten und Inflation Steigerung in Prozent  Quelle: Statistisches Bundesamt]]>Thu, 09 Feb 2012 13:38:00 +0100Pflicht kann auch auf den Mieter übertragen werden
Der Winter entfaltet nun doch noch in vielen Teilen Deutschlands seine weiße Pracht. Damit kommt auf die Haus- und Grundstückseigentümer eine spezielle Aufgabe zu: Sie sind zur Räumung der Gehwege und Bürgersteige verpflichtet. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die meisten Städte und Gemeinden übertragen die Pflicht zur Reinigung der dem Grundstück anliegenden Wege auf den jeweiligen Haus- und Grundstückseigentümer. Im Rahmen dieser Verkehrssicherungspflicht haben sie damit dafür zu sorgen, dass niemand auf vereisten Wegen ausrutscht und sich verletzt. Die Gehwege sind in der Regel zwischen 7 und 20 Uhr eis- und schneefrei zu halten. Bei andauerndem Schneefall müssen Eigentümer nicht ständig fegen und räumen. Es ist ausreichend damit zu beginnen, wenn sich ein Ende des Schneefalls abzeichnet. Vermieter können diese Räumungspflicht durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag auch auf ihre Mieter übertragen. Die Aufsichtspflicht über eine regelmäßige ordnungsgemäße Ausführung verbleibt aber auch in diesem Fall beim Vermieter. Wird mit der Räumung ein Winterdienst beauftragt, sind die entstehenden Aufwendungen Betriebskosten, die der Mieter zahlen muss. ]]>Wed, 01 Feb 2012 17:26:00 +0100Haus & Grund rät Vermietern, professionellen Rat einzuholen
Vermieter können die von ihnen beglichenen Rechnungen von Energieversorgern nicht zur Grundlage der Heizkostenabrechnung ihrer Mieter machen. Entscheidend ist vielmehr der tatsächliche Brennstoffverbrauch. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. „Die Abrechnung von Betriebskosten zwischen Mieter und Vermieter ist eine komplexe Angelegenheit. Das zeigt gerade wieder dieses Urteil. Private Vermieter sollten sich unbedingt professionelle Unterstützung einholen, um bei diesen jährlichen Abrechnungen auf der sicheren Seite zu sein“, rät Haus & Grund-Mietrechtsexperte Gerold Happ. Der Fall: Ein Vermieter verlangt von seinem Mieter die Nachzahlung von Heizkosten für zwei Jahre. Den beiden Heizkostenabrechnungen wurden die geleisteten Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungsunternehmen zugrunde gelegt (Abflussprinzip). Der BGH entschied nun, dass diese Form der Abrechnung nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs könnten abgerechnet werden (Leistungsprinzip). ]]>Mon, 30 Jan 2012 12:40:00 +0100Eigentümer fordern Bund und Länder zum Handeln auf
Die nachhaltige Finanzierung der Energiewende ist äußerst gefährdet. Mehrere hundert Millionen Euro werden in diesem Jahr für die Förderung der energetischen Gebäudesanierung fehlen. „Erschwerend kommt hinzu, dass die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen von Wohngebäuden immer noch nicht beschlossen wurde. Wenn sich jetzt nichts Positives tut, wird die Bundesregierung gezwungen sein, ihre Klimaschutzziele nach unten zu korrigieren.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann
entsprechende Meldungen. Hintergrund: Investitionen in den Klimaschutz unterstützt die Bundesregierung mit Mitteln des Energie- und Klimafonds. Dieser wird seit Mitte vergangenen Jahres ausschließlich mit den Erlösen aus der Versteigerung von CO2-Emissionszertifikaten gespeist. Da der Preis eines Zertifikats derzeit bei rund 10 Euro liegt, die Bundesregierung allerdings mit 17 Euro kalkuliert hat, drohen dem Energie- und Klimafonds im Laufe des Jahres die Mittel auszugehen.]]>Fri, 27 Jan 2012 12:31:00 +0100 ]]>Die Energiewende ist aktuell eine der größten gesellschaftlichen Herausforderungen. Darin waren sich alle Teilnehmer der Podiumsdiskussion von Haus & Grund Deutschland am 25. Januar in Berlin einig. Die privaten Haus- und Wohnungseigentümer könnten einen großen Beitrag dazu leisten, indem sie Energie effizienter nutzten. "Für die Eigentümer ergeben sich aus diesen Anforderungen enorme Investitionen, die sie meist nur mit einer staatlichen Flankierung leisten können", erläuterte Jochem Schlotmann, Vizepräsident von Haus & Grund Deutschland. Zudem hätten die Hauseigentümer in den letzten Jahren bereits viel getan. Allein 2010 investierten sie 95 Milliarden Euro in ihre Immobilien, einen Großteil davon in die energetische Modernisierung. Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln leitete die Diskussion mit einem Vortrag ein. Seine zentrale Aussage war, dass sich energetische Modernisierungen nur dann rechneten, wenn die Gebäude ohnehin in einem größeren Umfang saniert werden müssten. Daher seien neben der Förderung solcher Investitionen durch Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau auch steuerliche Anreize sowie mietrechtliche Änderungen notwendig. Über die notwendigen Fördermaßnahmen stritten sich auf dem Podium die Bundestagsabgeordneten Bettina Herlitzius von den Grünen, Sören Bartol von der SPD, Peter Götz von der CDU/CSU-Fraktion sowie Sebastian Körber von der FDP. Über das grundsätzliche Ziel, künftig weniger Energie zu verbrauchen und vermehrt erneuerbare Energien einzusetzen, bestand Einigkeit. ]]>Thu, 19 Jan 2012 15:41:00 +0100Vermieter müssen eventuell tätig werden
  Ab dem 30. April 2012 werden über Satellit ausschließlich noch digitale Signale versendet. Betroffen sind alle Haushalte, die ihr Fernseh- und Radiosignal bisher analog über Satellit empfangen. Nicht betroffen sind Haushalte, die ihr Signal über Kabel, Antenne oder bereits digital über Satelliten empfangen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Auch Vermieter könnten betroffen sein, sofern sie mietvertraglich verpflichtet seien, ihren Mietern den Empfang entsprechender Signale zu ermöglichen.   Wer unsicher sei, ob er bereits ein digitales Satellitensignal empfange, könne dies mithilfe des Videotextes herausfinden. ARD, ZDF, ProSieben, SAT1 und RTL haben auf der Videotextseite 198 einen Hinweis zur Abschaltung des analogen Satellitensignals geschaltet. Sollte dort die Mitteilung „Sie empfangen bereits digital“ zu sehen sein, besteht nach Angaben von Haus & Grund kein weiterer Handlungsbedarf. Haushalte, die bisher lediglich ein analoges Satellitensignal empfangen, benötigen ab dem 30. April 2012 für jedes Empfangsgerät einen digitalen Receiver. Bei Empfangsanlagen, die älter als 13 Jahre sind, ist eventuell zusätzlich ein Universal Low Noise Block Converter (LNB) notwendig. Die Kosten für dieses Gerät liegen bei etwa 20 Euro.   Haus & Grund rät allen Vermietern, die ihren Mietern den Empfang von störungsfreien Fernsehsignalen ermöglichen müssen, die technische Umrüstung rechtzeitig vorzunehmen. Hierfür müssten in der Regel nur der LNB und der sogenannte Multischalter für die Teilnehmeranlagen ausgetauscht werden. Der Vermieter sei hingegen nicht verpflichtet, seinen Mietern einen digitalen Receiver oder ein digitales Empfangsgerät zur Verfügung zu stellen. Die Anschaffung dieser Geräte sei Sache des Mieters.  ]]>Tue, 10 Jan 2012 13:28:00 +0100Teilmodernisierungen überwiegen
  Private Hauseigentümer haben im Jahr 2010 95 Milliarden Euro in die Modernisierung und Erhaltung von Wohnraum in Deutschland investiert. Mit 85 Prozent dieser Mittel wurden Teilmodernisierungen finanziert. Darauf machte die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland heute in Berlin unter Hinweis auf eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung aufmerksam.   Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann forderte, diese Zahlen etwa bei der anstehenden letzten Verhandlungsrunde zwischen Bundestag und Bundesrat zur steuerlichen Förderung von Gebäudesanierungen zu berücksichtigen. „Die privaten Hauseigentümer investieren bereits enorm viel Geld, um ihre Immobilien energetisch zu modernisieren. Wer noch mehr Klimaschutz im Gebäudebestand möchte, muss Teilsanierungen unterstützen. Für Vollsanierungen fehlen privaten Eigentümern einfach die finanziellen Mittel“, resümierte Kornemann.  ]]>Thu, 05 Jan 2012 12:00:00 +0100Auch Neuanlage eines Gartens ist begünstigt
  Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen an der selbstgenutzten Immobilie kann auch für Arbeiten im Rahmen der Neuanlage eines Gartens gewährt werden. Auf diese Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. VI R 61/10) macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam. „Damit werden deutlich mehr Handwerkerleistungen durch den Steuerbonus erfasst als bisher. Es ist nun nämlich nicht mehr entscheidend, ob ein Garten neu angelegt oder ob ein naturbelassener Garten umgestaltet wird“, erläutert Haus & Grund-Steuerexperte Stefan Walter.   Im Streitfall hatte ein Ehepaar im Jahr 2006 den Garten seines 2003 bebauten Grundstückes anlegen und dabei auch eine Stützmauer zum Nachbargrundstück errichten lassen. Die Arbeitskosten der Erd- und Pflanzarbeiten in Höhe von knapp 3.200 Euro und die Arbeitskosten für die Mauererrichtung in Höhe von etwa 4.500 Euro machten die Eheleute in ihrer Steuererklärung geltend. Finanzamt und Finanzgericht lehnten einen Steuerabzug für haushaltsnahe Handwerkerleistungen ab. Deren steuerliche Berücksichtigung scheitere daran, dass durch die Neuanlage des Gartens etwas Neues, nicht Vorhandenes geschaffen worden sei. Der BFH folgte dem nicht, da der Wortlaut des Gesetzes ausdrücklich alle Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten in die Steuerermäßigung mit einbeziehe. Ob ein Garten neu angelegt (Herstellungskosten) oder ein naturbelassener Garten umgestaltet (Modernisierungs- und Erhaltungsaufwand) werde, sei für den Steuerbonus insoweit ohne Belang. ]]>Tue, 03 Jan 2012 13:50:00 +0100Worauf sich Hauseigentümer im neuen Jahr einstellen müssen In diesem Jahr müssen sich Hauseigentümer wieder auf einige Neuerungen einstellen. Diese betreffen vor allem verschiedene steuer-, energie- und mietrechtliche Änderungen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Die Darstellung der bereits seit Jahresbeginn geltenden Neuregelungen wird durch einen Ausblick auf geplante politische Vorhaben ergänzt. Dieser umfasst eine mögliche Mietrechtsreform, eine mögliche steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen sowie geplante neue Vorgaben zum Energiesparen.
Verbilligte Wohnraumüberlassung neu geregelt Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 wurden zum Jahreswechsel unter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2012 entfällt dabei für viele Vermieter die bislang gegenüber dem Finanzamt vorzunehmende aufwendige Totalüberschussprognose. Dies kann zu einer Vereinfachung führen. Andererseits müssen diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern jetzt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinskosten oder Verwaltungsausgaben) nur noch anteilig anerkennt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Vermieter, die in den vergangenen Jahren in laufenden Mietverhältnissen keine Mieterhöhung vorgenommen haben, sollten folglich ihre Mieten mit den ortsüblichen Mieten vergleichen. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der üblichen Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen konnten. Gegebenenfalls muss aus steuerlichen Gründen die Miete erhöht werden, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist.
Grunderwerbsteuer: Anhebung in weiteren Ländern Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Länder fest. Bundesweit ist ein Trend zu immer höheren Sätzen festzustellen (siehe Tabelle), der sich auch 2012 fortsetzt. Künftig sollen zudem alle Immobilientransaktionen über die Notare elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt werden, um den Steuervollzug zu verbessern. Höhere Grunderwerbsteuersätze konterkarieren das Ziel der Bundesregierung, die Wohneigentumsquote zu erhöhen, da sie die ohnehin schon hohen Erwerbsnebenkosten weiter verteuern.

Land Grunderwerbsteuersatz 2011/2012 Baden-Württemberg 5,0 (seit 5. November 2011) Bayern 3,5 Berlin 4,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012) Brandenburg 5,0 (seit 1. Januar 2011) Bremen 4,5 (seit 1. Januar 2011) Hamburg 4,5 (seit 1. Januar 2009) Hessen 3,5 Mecklenburg-Vorpommern 3,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012) Niedersachsen 4,5 (seit 1. Januar 2011) Nordrhein-Westfalen 5,0 (seit dem 1. Oktober 2011) Rheinland-Pfalz 5,0 (ab dem 1. März 2012) Saarland 4,0 (seit 1. Januar 2011) Sachsen 3,5 Sachsen-Anhalt 4,5 (seit 1. März 2010) Schleswig-Holstein 5,0 (seit 1. Januar 2012) Thüringen 5,0 (seit 7. April 2011)
Einspeisevergütung für Solarstrom Private Eigentümer, die Anfang dieses Jahres damit beginnen, mittels Fotovoltaikanlagen produzierten Strom in das öffentliche Stromnetz einzuspeisen, erhalten für kleinere Anlagen mit bis zu 30 kW-Leistung 24,43 Cent je Kilowattstunde. Dies gilt für Dachanlagen. Damit sinkt die Vergütung für neu installierte Anlagen um 15 Prozent gegenüber 2011. Ab dem 1. Juli 2012 soll diese Einspeisevergütung weiter reduziert werden. Die Höhe ist derzeit aber unklar und hängt davon ab, wie viele Solaranlagen noch neu installiert werden.
Immobilienbewertung Für Bewertungsstichtage seit dem 14. Dezember 2011 kann in den Fällen, in denen der für die Bewertung eines bebauten Grundstücks notwendige Bodenrichtwert durch die kommunalen Gutachterausschüsse nicht ermittelt worden ist, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Grundstücke abgeleitet werden. Dies gilt sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, als auch für die Grunderwerbsteuer. Die Gesetzesänderung ist eine Reaktion auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 25. August 2010, Az. II R 42/09), wonach bei einer Immobilienbewertung durch die Finanzämter lediglich der Gebäudewert anzusetzen ist und nicht der Grundstückswert, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen Bodenwert ermittelt hat.

Die für die erbschaftsteuerliche Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren erforderliche Gebäudeherstellungskostentabelle wurde an die Baupreisentwicklung angepasst. Hierdurch ergeben sich in einigen Fällen spürbar höhere Werte bei der Immobilienbewertung
KfW-Förderprogramme Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat einige Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichen Programmen beschlossen:

• Einstellung des Programmes „Wohnraum modernisieren“: Die Förderung von allgemeinen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das Programm „Wohnraum modernisieren“ ist zum Jahresende 2011 ausgelaufen.

 

• Fortführung des Programms „Altersgerecht umbauen“: Das Programm „Altersgerecht umbauen“ wird seit dem 1. Januar 2012 aus den Mitteln der KfW gespeist. Die Zinssubventionierung durch die KfW wird allerdings nicht im gleichen Umfang wie bisher erfolgen. Dadurch steigen die Zinssätze deutlich. Die Zuschussvariante entfällt seit 1. Januar 2012 ganz.

 

• Aufhebung des maximalen Finanzierungsanteils und Reduzierung des Förderhöchstbetrages im KfW-Wohneigentumsprogramm: Den maximalen Finanzierungsanteil des KfW-Wohneigentumsprogramms in Höhe von 30 Prozent der Herstellungskosten gibt es seit dem 1. Januar 2012 nicht mehr. Gleichzeitig wird der Förderhöchstbetrag auf 50.000 Euro reduziert.

 

• Neues KfW-Förderprogramm „Energetische Stadtsanierung“: Seit dem 1. Januar 2012 bietet die KfW ein neues Förderprogramm an. Unter dem Namen „Energetische Stadtsanierung“ vergibt die KfW Zuschüsse für die Erstellung integrierter Quartierskonzepte für energetische Sanierungs-maßnahmen. Ebenfalls bezuschusst werden kann ein Sanierungsmanager, der die Planung sowie die Realisierung der in den Konzepten vorgesehenen Maßnahmen begleitet und koordiniert. 

Ausblick: Sonderabschreibung Gebäudesanierung Die Steuerförderung der energetischen Gebäudesanierung ist ein wichtiger Baustein der von Bund und Ländern gemeinsam angestrebten Energiewende. Scheitern die Verhandlungen zu dem bereits im Sommer vom Bundestag beschlossenen, dann aber von den Ländern blockierten Gesetz auch in der letzten Verhandlungsrunde im Vermittlungsausschuss, wird ein wichtiger Sanierungsimpuls weitgehend ausbleiben. Im Gesetz ist für Vermieter eine 10-prozentige Abschreibung über 10 Jahre auf bestimmte Gebäudeinvestitionen vorgesehen, die den energetischen Zustand eines Altbaus erheblich verbessern. Selbstnutzer sollen einen Sonderausgabenabzug in gleicher Höhe erhalten. Derartige Steuererleichterungen wären insbesondere für selbstnutzende Eigentümer ein starker Anreiz, mehr Geld in die energetische Sanierung der eigenen Immobilie zu investieren – erst recht, wenn auch einzelne Maßnahmen gefördert würden und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderregelungen nicht zu eng gefasst werden.
Mietrechtsreform Mit dem Ende Oktober vorgelegten Mietrechtsänderungsgesetz schlägt die Bundesregierung den richtigen Kurs ein. Dies gilt insbesondere für die Bekämpfung des Mietnomadentums. Die geplante Hinterlegungsregelung sollte den Mietbetrügern weitgehend den Wind aus den Segeln nehmen. Auch die geplanten Regelungen zur Entbürokratisierung energetischer Sanierung sind weitgehend hilfreich, obwohl an einigen Stellen Nachbesserungen notwendig sind. Vollkommen unnötig war aus Sicht von Haus & Grund der frühe Verzicht der Bundesregierung auf die Beseitigung der asymmetrischen Kündigungsfristen. Mit den Gesetzesberatungen soll im Frühjahr begonnen werden.   EnEV 2012: Weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude? Feststeht, dass es in diesem Jahr eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) geben wird. Wie diese jedoch im Detail ausgestaltet sein wird, ist noch unklar. Hintergrund ist, dass die bereits 2010 novellierte EU-Gebäuderichtlinie Vorgaben macht, die auch in Deutschland bis Juli 2012 umgesetzt werden müssen. Für Vermieter dürften insbesondere zwei Punkte von Interesse sein:

• Zum einen soll die Aushangpflicht für vorhandene Energieausweise auf Gebäude ausgeweitet werden, in denen mehr als 500 Quadratmeter Gesamtnutzfläche starken Publikumsverkehr aufweisen. Hiervon könnten beispielsweise Mehrfamilienhäuser betroffen sein, bei denen eine entsprechend große Fläche als Restaurant genutzt wird.

 

• Zum anderen soll zukünftig in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien ein Indikator über die Gesamtenergieeffizienz des jeweiligen Gebäudes angegeben werden müssen. Einzelheiten dazu stehen noch nicht fest. Ebenfalls offen ist noch, ob es tatsächlich zu einer weiteren Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude kommen wird. Das Energiekonzept der Bunderegierung hat hier zumindest die Vorgabe gemacht, dass die Effizienzstandards für Gebäude „ambitioniert“ erhöht werden sollen.

]]>Wed, 21 Dec 2011 14:47:00 +0100Der Klassiker wieder ganz aktuell nach der zweiten umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
  Seit dem Inkrafttreten der zweiten umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 1. Juli 2007 sind inzwischen rund vier Jahre vergangen. An diese Reform waren vor dem Hintergrund der Zielsetzung des Gesetzgebers, das rechtliche Instrumentarium „praktikabler als bisher handhaben zu können“, hohe Erwartungen geknüpft worden.   Die durch die beiden umwälzenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zum „Zitterbeschluss“ im Jahre 2000 und zur „Teilrechtsfähigkeit“ der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2005 entstandene Rechtsunsicherheit mit der Fülle ungelöster Folgefragen sollte durch gesetzliche Regelungen beseitigt werden.   Dabei sollte insbesondere durch die Erweiterung der Beschlusskompetenz den Wohnungseigentümern ein größerer Gestaltungsspielraum bei ihren allgemeinen Verwaltungsentscheidungen eingeräumt und ihrer Selbstverantwortung stärker Rechnung getragen werden.   Inzwischen hat sich allerdings gezeigt, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der Landgerichte und der Amtsgerichte und schließlich auch die vielfach unterschiedlichen Auffassungen in der Fachkommentierung dem mit der Reform angestrebten Ziel einer praktikableren Handhabung des rechtlichen Instrumentariums „Wohnungseigentumsgesetz“ nur bedingt näher gekommen sind.   Umso mehr sind Wohnungseigentümer, Verwalter, Rechtsanwälte, Notare, Richter und alle anderen, die mit dem Wohnungseigentum befasst sind, auf aktuelle Informationen zur Rechtsprechung und Praxis angewiesen.   Der „Ratgeber zum Wohnungseigentum“ soll hierzu in überarbeiteter und aktualisierter 9. Auflage als bewährter Wegweiser und Helfer bei der Klärung der neuen, aber auch der alten Fragen behilflich sein.]]>Wed, 21 Dec 2011 14:11:00 +0100Feuerlöscher und Rauchmelder gehören in jeden Haushalt
  Folgenschwere Brände entstehen vermehrt während der Weihnachtsfeiertage und bei Silvesterfeiern durch einen unachtsamen Umgang mit offenem Feuer. Feuerlöscher und Rauchmelder können das Schlimmste verhindern. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund appelliert an alle Mieter und Eigentümer, Kerzen und offene Flammen stets mit Vorsicht zu verwenden.   Werde das Gebäude durch Feuer oder Löschwasser beschädigt, so dass Renovierungen notwendig würden, sei die Gebäudeversicherung oder die Haftpflichtversicherung des Verursachers zuständig. Schäden am Haus- oder Wohnungsinventar ersetze in der Regel die Hausratversicherung. Ob jedoch im Falle des Falles eine Versicherung zahle, hänge davon ab, ob der Verursacher des Brandes grob fahrlässig oder gar vorsätzlich gehandelt habe. Laut Haus & Grund können zudem Schadensersatzansprüche und strafrechtliche Konsequenzen drohen, wenn andere Wohnungen beeinträchtigt wurden oder Personen zu Schaden gekommen sind.   Besser sei, es gar nicht erst soweit kommen zu lassen und vorsichtig mit dem Feuer umzugehen. Kerzen sollten niemals unbeaufsichtigt in einem Raum gelassen werden. Dann könne man regelmäßig so schnell reagieren, dass es nicht zu einer Ausweitung des Feuers komme. Neben einem griffbereiten Feuerlöscher rät Haus & Grund auch dazu, Häuser und Wohnungen prinzipiell mit Rauchmeldern auszurüsten. Mit wenig Aufwand könne hier eine Menge für die Sicherheit getan werden. ]]>Sat, 17 Dec 2011 13:23:00 +0100Die Broschüre vermittelt das notwendige Fachwissen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung
  Der Eigenbedarf des Vermieters stellt die in der Praxis mit Abstand am häufigsten vorkommende Art der fristgerechten Vermieterkündigung dar. Nach dem gesetzlichen Wortlaut kann der Vermieter kündigen, wenn er die vermietete Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder für Familienangehörige benötigt. Wegen des hoch angesiedelten sozialen Schutzes des Mieters im Bereich der Wohnungsmiete haben Gesetzgebung und Rechtsprechung hohe formelle und sachliche Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung des Vermieters geschaffen. Hier setzt die Broschüre an. Sie vermittelt das notwendige Fachwissen für eine wirksame Erklärung einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs sowie die notwendigen Kenntnisse zu ihrer Durchsetzung, bietet aber gleichzeitig die Möglichkeit zu einer eingehenden Überprüfung vorbereiteter oder abgegebener Eigenbedarfskündigungen. Positionen beider beteiligter Vertragspartner werden gleichermaßen abgehandelt. Die Broschüre versteht sich als Praktikerleitfaden. Deshalb hat der Verfasser besonderes Schwergewicht auf die Darstellung der einschlägigen Rechtsprechung gelegt.    Eingestreute Übersichten in Form von „Hinweisen“ zu den notwendigen Formalien, viele Beispiele zum besseren Verständnis sowie Mustertexte sollen zusätzliche Hilfestellungen bei der Abfassung der Kündigungserklärung gegeben. Sie sollen größtmögliche Sicherheit bei der Vorbereitung, Erklärung und Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung vermitteln. Die Broschüre richtet sich an alle rechtsberatenden Berufe, die Justiz, aber vor allem an den privaten Hauseigentümer und Vermieter.   Inhalt

• In welcher Form muss die Kündigung erfolgen?
• Welche Fristen gelten?
• Gibt es Sperrfristen, in denen die Kündigung nicht erklärt werden kann?
• Muss der Bedarf aktuell bestehen?
• Muss der kündigende Vermieter dem Mieter Alternativwohnungen anbieten?
• Kann der Vermieter kündigen, wenn der Bedarf bei Abschluss des Mietvertrags bereits vorhersehbar war?
• Was gilt in Fällen vorgetäuschten und weggefallenen Eigenbedarfs?
• Zu wessen Gunsten kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?

 ]]>Thu, 15 Dec 2011 15:04:00 +0100Dachrinnen und Abflussrohre müssen von Laub und Moosen gereinigt werden
  Mit unseren Häusern ist es im Winter genauso wie mit unseren Autos: Sie müssen winterfest gemacht werden. Beim Auto gilt dies vor allem für das Spindeln des Kühlwassers, um den Anteil des Glykols als Frostschutzmittel zu kontrollieren, ebenso für die Kontrolle des Ladezustandes der Batterie und selbstverständlich für die Kontrolle und Montage des Winterreifensatzes. Ach ja: Bitte auch die Kontrolle des ausreichenden Scheibenwaschwassers und der Scheibenreinigungsflüssigkeit nicht vergessen. Sie denken, alles das sei selbstverständlich? Nun, was jeder besonnene Autofahrer bei der Prüfung seines Fahrzeugs auf Wintertauglichkeit für selbstverständlich hält, das wird bei Häusern oft sträflich vernachlässigt. Auch hier ist eine gründliche Inspektion im Herbst wichtig, damit das Haus im Winter keinen Schaden erleidet. Wesentliche Punkte sind die Suche nach Schwachstellen an der Gebäudeaußenwand einschließlich des Daches sowie das Vorbereiten der Heiztechnik auf den Winter. Da im Falle festgestellter Reparaturnotwendigkeiten Außenarbeiten anfallen können, sollte das Haus möglichst ausreichende Zeit vor dem ersten Schnee und dem ersten Frost auf seine Winterfestigkeit kontrolliert werden. Folgende Punkte sind besonders zu beachten:  

• Dach
  
  Das Dach ist auf lose oder zerbrochene Dachziegel oder Schindeln zu kontrollieren. Das gilt auch für den Kamin. Hier ist insbesondere auf feine Risse und Undichtigkeiten zu achten. Auch die Innenseite des Daches muss in Augenschein genommen werden. Ist der Dachstuhl nicht ausgebaut, ist auf dunkle Verfärbungen am Gebälk oder auf Korrosion an Schrauben zu achten. Beide Merkmale sind Hinweise auf eindringendes Wasser. In einem gedämmten und ausgebauten Dachgeschoss sind Feuchtigkeitsflecken an den Wänden oder Verformungen der Wandfläche immer Anzeichen von Feuchtigkeits- und Nässeschäden, die sich aus Schäden in der Dacheindeckung ergeben. Neben der Gefahr eines Wasserschadens ist im Winter vor allem auf die Sprengkraft des Frostes hinzuweisen. Sie entsteht, wenn Wasser zu Eis gefriert. Feuchtigkeits- und Frostschäden sind ebenso verantwortlich für einen weit überhöhten Heizenergieverbrauch.

 

• Dachrinnen und Abflussrohre
  
  Dachrinnen und Abflussrohre müssen von Laub und Moosen gereinigt werden. Sind sie verstopft, staut sich das Wasser. Jeder weiß: Wasser sucht sich seinen Weg. Es dringt also auf andere Weise in die Gebäudehülle ein. Auch hier gilt: Die Schäden werden bei Frost schwerwiegender, wenn das Wasser gefriert und sich als Eis ausdehnt.
  
  Bei Flachdächern können verstopfte Abläufe auch zu einer höheren Belastung des Daches bis hin zu Einsturzgefahren führen. Zu der höheren Belastung kommt es, wenn sich Regen- und Tauwasser oder Schnee und Eis über Gebühr auf dem Dach ansammeln und nicht abgeführt werden können.
  
  Sind die Rinnen und Fallrohre gesäubert, müssen sie auf mögliche Defekte überprüft werden. Beispiele sind undichte Verbindungsmuffen und beschädigte Abweisgitter. Sie sind auszutauschen.

 

• Drainage
  
  Besitzt das Haus eine Ringdrainage, sollte ein Fachmann die Funktionsfähigkeit der Drainage regelmäßig prüfen und die Drainage reinigen.

 

• Außenwasserhähne
  
  Sobald Frost droht, müssen Wasserleitungen, die durch das Mauerwerk nach außen führen und dort in einen Außenwasserhahn münden, abgesperrt und entlüftet werden. So wird erreicht, dass in der Wasserleitung keine Wassersäule mehr vorhanden ist, die bei Frost, einmal zu Eis gefroren, die Wasserleitung sprengt. Also: Absperrventile schließen, Wasserleitung nach außen leerlaufen lassen und schließlich den Außenwasserhahn offen lassen.

 

• Fassade
  
  Die Fassade ist daraufhin zu untersuchen, ob sich unter Mauerkronen oder Fensteröffnungen feuchte Stellen finden. Die Ursache muss gefunden und beseitigt werden. Auch hier ist wieder an die Sprengkraft des Frostes zu erinnern. Zum Beispiel müssen porös gewordene Fugen neu versiegelt oder Abdeckungen, etwa in Form von Dachdeckerblechen, erneuert werden. Putzflächen sind auf Risse zu untersuchen. Dringt hier Feuchtigkeit ein und wird der Putz „hinterläufig“, kann man fast sicher davon ausgehen, dass der Winter zu großen Putzabplatzungen führt, was weitere Durchfeuchtungen des Mauerwerkes bis in den Innenraum des Hauses hinein nach sich ziehen kann. Niemals vergessen: Wasser und Frost sind die größten Feinde unserer Häuser.

 

• Fensterläden und Rollläden
  
  Die Verankerungen von Fensterläden und die Gummis in Führungsschienen von Rollläden sollten überprüft werden. Gummidichtungen sollten mit Silikonspray frostunempfindlich sowie weich und geschmeidig gehalten werden.

 

• Fenster und Außentüren
  
  Ob Fenster und Außentüren dicht schließen, lässt sich am besten bei Wind beobachten. Notfalls muss die Einstellung korrigiert oder auch mit einem zusätzlichen Dichtgummi oder einer Dichtungsbürste zum Aufkleben nachgeholfen werden. Auch alle vorhandenen Dichtgummis sollten kontrolliert und auf die eben beschriebene Weise gepflegt werden. Türschlösser sollten mit Graphit gängig gehalten werden. Pure Öle sind zu vermeiden. Sie verharzen, härten aus und beeinträchtigen den Gebrauch der Schlösser.

 

• Heizung
  
  Im Idealfall wird die Heizung vor Beginn der Heizperiode von einem Fachmann gewartet. Die Wartung umfasst das Reinigen der Heizung sowie die Abgasmessung, selbstverständlich auch den Austausch von Verschleißteilen. Damit ist garantiert, dass die Heizung im Winter gut durchläuft. Neben der Reinigung sollte der Heizbrenner optimal eingestellt und die Einstellung der Pumpe überprüft werden. Das Entlüften der Heizung darf nicht vergessen werden. Wo sich im Heizsystem, insbesondere in den Heizkörpern, Luft befindet, kann erwärmtes Wasser innerhalb des Heizungskreislaufes nicht „anlanden“: Die Heizung bleibt in den betroffenen Bereichen kalt und Heizenergie wird sinnlos verpulvert.
  
  Luft steigt im Heizkreislauf immer nach oben. Deshalb ist mit dem am höchsten gelegenen Heizkörper bei der Entlüftung zu beginnen. Der Heizkörper ist am Eckventil so lange mit einem Vierkantschlüssel zu entlüften, bis ein „satter“ Wasserstrahl austritt. Wegen der aufgestiegenen Luft ist von oben nach unten vorzugehen. Etwa im Keller befindliche Heizungen kommen also zuletzt an die Reihe. Nicht vergessen: Nach dem Entlüften muss der Wasserdruck im Heizungssystem kontrolliert werden, eventuell muss Wasser nachgefüllt werden.

  Nun kann der Winter mit seiner besinnlichen und gemütlichen Adventszeit kommen. Das winterfest gemachte Haus bürgt dann für eine wirklich behagliche Zeit.   © RA Dr. Hans Reinold Horst / www.haus-und-grund.com]]>Thu, 08 Dec 2011 15:51:00 +0100Mit professioneller Unterstützung auf der sicheren Seite - Jetzt auch online-Abrechnung möglich
 
Vermieter müssen ihren Mietern bis zum 31. Dezember die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 zustellen, wenn sie nach dem Kalenderjahr abrechnen. Andernfalls können sie keine Nachzahlungen mehr vom Mieter verlangen. Darauf weist der Haus & Grund Verlag in Dortmund hin. „Bei der Abrechnung sind zahlreiche Formalien einzuhalten. Wer hier nicht aufpasst, bleibt schnell auf seinen Kosten sitzen“, warnt Geschäftsführer Michael Mönig. Professionelle Unterstützung erhalten Vermieter bei den örtliche Haus & Grund-Vereinen. In diesem Zusammenhang bietet der Verlag einen besonderen Service an: Wer die Betriebskostenabrechnungen für seine Mieter selbst erstellen möchte, kann dies jetzt auch hier online. Dort steht ein entsprechendes Rechenprogramm für jedermann zur Verfügung. Haus & Grund-Mitglieder können das Internet-Tool zu Sonderkonditionen nutzen.   Der Haus & Grund Verlag rät, im Zuge einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzuheben. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen, wenn sie die konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt. Der neue Vorauszahlungsbetrag kann sich zum Beispiel aus der Höhe der aktuellen Nachzahlung und der bereits angekündigten Energiekostensteigerungen ergeben. Nicht zulässig ist hingegen, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. September 2011 (Az. VIII ZR 294/10) entschieden hat, bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent anzusetzen. ]]>Thu, 08 Dec 2011 11:00:00 +0100Haus & Grund: Vermieter sollten Miethöhen überprüfen
  Ab dem 1. Januar 2012 gelten neue steuerliche Regelungen bei der verbilligten Vermietung von Wohnungen. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund rät Vermietern deshalb, ihre Miethöhen zu überprüfen. Andernfalls könnte es zu steuerlichen Mehrbelastungen kommen.   Wie Haus & Grund erläutert, müssen ab Januar 2012 diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, künftig damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten nur noch anteilig anerkennt. Bisher lag diese Grenze bei 56 Prozent. Typische Werbungskosten sind zum Beispiel Gebäudeabschreibungen, Zinskosten und Verwaltungsausgaben. Die bisher notwendige Überschussprognose, mit der ein Vermieter den vollen Werbungskostenabzug erreichen kann, wenn er zwischen 56 und 75 Prozent der üblichen Marktmiete verlangt, entfällt ab dem kommenden Jahr.   Grundsätzlich ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen können. Diese Vermieter können bisher die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Kosten voll steuerlich geltend machen. Künftig gilt dies nur, wenn mindestens 66 Prozent der üblichen Marktmiete vereinbart sind. Gegebenenfalls muss der betroffene Vermieter also in diesen Fällen allein aus steuerlichen Gründen die Miete erhöhen. Das gilt insbesondere dann, wenn die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist. Weitere Hinweise zu diesem Thema geben die örtlichen Haus & Grund-Vereine. ]]>Mon, 05 Dec 2011 19:41:00 +0100Grundsätzlich nicht, aber Ausnahmen möglich
  Generell berechtigen umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten den Vermieter nicht zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes durch sein eigenes vertragswidriges Verhalten selbst herbeigeführt hat, weil er in der Vergangenheit seinen Erhaltungspflichten nicht nachgekommen ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.2.1995 – Az. 2-11 S 365/94, WuM 1995, 441). Aber: kein Grundsatz ohne Ausnahme. Denn gegenteilig entschied jetzt ebenfalls das LG Frankfurt/Main mit Beschluss vom 17.1.2011 (Az. 2-11 S 7/11, IMR 2011, S. 141). In dem entschiedenen Fall stritten Mieter und Vermieter über die Berechtigung des Vermieters, die vom Mieter genutzte zu sanierende Wohnung zu kündigen. Zu dieser Zeit bewohnte der Mieter bereits 20 Jahre lang die in dieser Zeit nicht renovierte Wohnung. Der Vermieter möchte sanieren und danach die Wohnung gemeinsam mit der Hausetage insgesamt an eine gemeinnützige Vereinigung zu einer doppelt so hohen Miete wie bisher vermieten. Der Vermieter bot dem Mieter eine Vielzahl von Ersatzwohnungen erfolglos an, kündigte danach gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Ziff. 3 BGB und erhob Räumungsklage.   Das LG Frankfurt gab der Klage statt. Begründung: Ohne den Auszug des Mieters nach Kündigung hätte der Vermieter die Etage des Hauses nicht komplett sanieren können. Die Kündigung sei auch deshalb gerechtfertigt, weil dem Mieter zuvor mehrere Ersatzwohnungen angeboten worden seien, weswegen seine Einwendungen wegen sozialer Härte oder wegen Rechtsmissbrauchs entfielen. Schließlich zahle die gemeinnützige Vereinigung nach Sanierung der Mieträume eine fast doppelt so hohe Miete, wodurch die angestrebte Vollsanierung überhaupt erst ermöglicht werde. Bleibe der Mieter an das bestehende Mietverhältnis gebunden, so sei er an der wirtschaftlichen Verwertung der Mieträume gehindert und erleide dadurch erhebliche Nachteile.   Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 9.2.2011 (Az. VIII ZR 155/10, MDR 2011, Seite 346 = NZM 2011, Seite 239 = NJW 2011, Seite = ZMR 2011, Seite 458) entschieden, dass der Vermieter dem Mieter nach § 573 BGB kündigen kann, wenn nur durch Abriss ein Neubauwohnraum geschaffen werden könne, der dem heutigen Wohnbedürfnis entspricht. Zur Begründung der Verwertungskündigung genüge die Mitteilung, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.   RA Dr. Hans Reinold Horst   _____________________ © haus-und-grund.com Foto:  ©Thinkstock.de]]>Fri, 02 Dec 2011 13:17:00 +0100Gebühreneintreiber muss draußen bleiben
  Um „Schwarzseher“ zu entlarven, beehrt die GEZ mit unangekündigten Hausbesuchen. Das wurde einem gewerblich tätigen Grundstückseigentümer nach mehreren Besuchen zu bunt. Er fühlte sich in der Ausübung seines Gewerbes, insbesondere bei Kundengesprächen, gestört und erteilte der GEZ daraufhin ein generelles Hausverbot, das er postalisch zustellte. Die GEZ ließ das völlig kalt. Die Hausbesuche wurden fortgesetzt. Der jeweils vor Ort auftretende Mitarbeiter gab sich in Bezug auf das erteilte Hausverbot unwissend und begehrte weiterhin Einlass. Der Eigentümer klagte auf Unterlassung weiterer Störungen. Das AG Bremen (Urteil vom 23 August 2010 – Az. 42 C. 43/10) hatte ein Herz für den genervten Eigentümer und befand: Gegenüber der GEZ dürfe ein allgemeines Hausverbot ausgesprochen werden, um Besuche zum Zwecke des Einzugs von Rundfunkgebühren oder der Einholung hierfür erforderlicher Informationen zu unterbinden. Es muss nicht personalisiert abgegeben werden, sondern wirkt gegenüber sämtlichen Mitarbeitern. Das Hausverbot darf auch dauerhafter Natur sein. Es muss nicht zeitlich befristet werden. Denn das Schutzbedürfnis der Hauseigentümer, unliebsame Besucher abzuhalten, bestehe ebenfalls dauerhaft. Vor allem verfüge die GEZ über keine hoheitlichen Rechte, insbesondere über keine Zwangsrechte, denen eine Duldungspflicht der Grundeigentümer gegenüberstehe. Zwar könne sie ihr Auskunftsbegehren auf § 4 des Rundfunkgebührenstaatsvertrags stützen, doch sei sie damit wie jede andere Privatperson zu behandeln und unterliege dem Hausrecht des Grundeigentümers.   RA Dr. Hans Reinold Horst © haus-und-grund.com]]>Tue, 29 Nov 2011 09:11:00 +0100Rechtzeitiger Zugang der Abrechnung beim Mieter entscheidend
  Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen sicherstellen, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember beim Mieter ankommt. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erfolgen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin.   Bei der Abrechnung gelte es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof (BGH) von den Vermietern verlange. Wichtig sei vor allem der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 107/08) habe der BGH entschieden, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist einhalten müsse. Geschehe dies nicht, müsse der Mieter keine Nachforderungen bezahlen. „Vermieter sollten den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweisen können. Sinnvoll ist daher, die Betriebskostenabrechnung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten zuzustellen“, rät Haus & Grund-Rechtsexperte Kai H. Warnecke.   ]]>Tue, 29 Nov 2011 09:11:00 +0100Rechtzeitiger Zugang der Abrechnung beim Mieter entscheidend
  Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen sicherstellen, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember beim Mieter ankommt. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erfolgen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin.   Bei der Abrechnung gelte es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof (BGH) von den Vermietern verlange. Wichtig sei vor allem der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 107/08) habe der BGH entschieden, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist einhalten müsse. Geschehe dies nicht, müsse der Mieter keine Nachforderungen bezahlen. „Vermieter sollten den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweisen können. Sinnvoll ist daher, die Betriebskostenabrechnung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten zuzustellen“, rät Haus & Grund-Rechtsexperte Kai H. Warnecke.   ]]>Wed, 23 Nov 2011 10:37:00 +0100Haus & Grund enttäuscht über starre Haltung
  Die Länder lehnen mehrheitlich steuerliche Anreize für energetische Wohngebäudesanierung weiterhin ab. In der gestrigen Sitzung des Vermittlungsausschusses von Bundestag und Bundesrat konnte wieder kein Kompromiss gefunden werden. Der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland zeigte sich enttäuscht über diese starre Haltung. Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann: „Die Steuerförderung wäre ein wichtiger Baustein der von Bund und Ländern gemeinsam angestrebten Energiewende. Scheitern die Verhandlungen auch in den nächsten beiden Anläufen, wird der von den privaten Hauseigentümern dringend erwartete Sanierungsimpuls weitgehend ausbleiben.“ ]]>Thu, 17 Nov 2011 16:15:00 +0100Haus & Grund plädiert für Nachbesserungen
  „Mit dem heute vorgelegten Gesetzesentwurf ist eine wichtige Hürde für ein neues Mietrecht genommen. Wir begrüßen den Reformvorschlag der Bundesregierung ausdrücklich, sehen allerdings noch Nachbesserungsbedarf im Detail.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann das Gesetzesvorhaben. Er bedauerte, dass sich die Koalition frühzeitig und ohne Not davon verabschiedet habe, die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter zu vereinheitlichen.   Nach Auffassung Kornemanns ist die geplante Reform geeignet, Mietbetrügern wirksam entgegenzutreten, ohne die Rechte ehrlicher Mieter zu beschränken. Um die energetische Sanierung des vermieteten Gebäudebestandes zu beschleunigen, reichte der Kabinettsbeschluss allerdings nicht aus. Der Ausschluss von Mietminderungen lediglich für die ersten drei Monate der Baumaßnahmen sei zu kurz. Kornemann forderte zudem, Mietminderungen nicht nur für explizit energetische Modernisierungen auszuschließen, sondern für alle weiteren Maßnahmen, die parallel durchgeführt werden. „Ohne eine umfassende Anpassung des Mietrechts wird die von allen Parteien geforderte Energiewende nicht erreicht“, sagte Kornemann abschließend. ]]>Mon, 14 Nov 2011 18:03:00 +0100Haushaltsausschuss erhöht die Mittel für das kommende Jahr in letzter Minute
  Die vom Haushaltsausschuss des Bundestages bewilligten Mittel von 455 Millionen Euro für das Haushaltsjahr 2012 stellen die Städtebauförderung auf eine solide Grundlage.“ Das sagte Haus & Grund-Generalsekretär Andreas Stücke heute in Berlin zu den Ergebnissen der Beratungen der letzten Woche. Im Vergleich zu den bisherigen Planungen von 410 Millionen Euro wurden für den Haushaltstitel nun zusätzlich 45 Millionen genehmigt.   Stücke begrüßte die Entscheidung. Mit den 92 Millionen Euro, die im Jahr 2012 für das KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“ zur Verfügung stünden, seien weitere Mittel im Bereich der Stadtentwicklung zugesagt. Die Städtebauförderung des Bundes unterstützt seit nunmehr 40 Jahren die Entwicklung von Städten. „Auch für die kommenden Jahre sollte die Mittelausstattung für die Städtebauförderung das für 2012 beschlossene Niveau nicht unterschreiten“, so Stücke abschließend.  ]]>Sun, 13 Nov 2011 10:46:00 +0100Mieterbund stachelt Mieter zur Ablehnung auf
  "Checken Sie Ihre Mieterhöhung! Die 10 häufigsten Vermieterfehler!" Das ist der Titel des MieterMagazins im Oktober 2011. In blumiger Sprache stellt die Autorin des Beitrags dar, wie Mieter Flüchtigkeitsfehler eines Vermieters nutzen können, um eine berechtigte Mieterhöhung zu vermeiden. Sollte Ihr Mieter diesen Artikel gelesen haben, wird aus der nächsten Mieterhöhung vielleicht ein Streitfall.   Ein Beispiel aus dem Artikel: Die Mieterin könne sich die Hände reiben und die Mieterhöhung in den Papierkorb werfen, wenn der Vermieter übersehen habe, dass die bereits vor Jahren ausgezogene Mitbewohnerin immer noch im Mietvertrag stehe. Formal ist diese Einschätzung zutreffend. Dahinter steht jedoch der Sachverhalt, dass eine Mieterin auszieht, ohne ihrerseits den Mietvertrag zu kündigen. Dieses Fehlverhalten der Mieter sollen diese für sich nutzen, um die inhaltlich zutreffende Mieterhöhung zu umgehen. Dies zeigt, wie der Mieterbund den Mietern empfiehlt, aus einem Entgegenkommen des Vermieters Vorteile zu schlagen.   Diese Tipps werden mit Stimmungsmache gegen Vermieter garniert. Möglich sei natürlich, dass ein Vermieter Fehler mache – „vielleicht wolle er es aber einfach mal versuchen“. Es wird unterstellt, dass Vermieter bewusst mit falschen Angaben arbeiten, um Mieterhöhungen in betrügerischer Weise zu erschleichen. Und überhaupt sei die Fehlerquote hoch. So lässt sich der Geschäftsführer eines Mieterbundes mit der Aussage zitieren, dass „ein Viertel der Mieterhöhungen falsch ist“. Vermietern ist daher zu empfehlen, sich für ein Mieterhöhungsverlangen der professionellen Hilfe eines Haus & Grund Ortsvereins zu bedienen. Wer selbst ein Mieterhöhungsverlangen durchführen will, muss alle erforderlichen Formalien beachten.   Das Mieterhöhungsverlangen sollte gemäß § 558a BGB folgende Angaben enthalten:  

• Benennung von Vermieter und allen Mietern
• die betroffene Mietwohnung
• Bezeichnung des Mietvertrages
• eine Aufforderung an den Mieter, der im Schreiben zu bezeichnenden Mieterhöhung zuzustimmen
• die Höhe der neu verlangten Miete
• den neu berechneten Gesamtzahlungsbetrag inklusive eventueller Betriebskostenvorauszahlungen oder einer Betriebskostenpauschale
• Schließlich ist das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Gegebenenfalls sind Drittmittel für Modernisierungen abzuziehen.

  Wer mehr zum Thema Mieterhöhung erfahren möchte, dem sei die Broschüre „Die Mietfibel – Ein Leitfaden für Vermieter“ (ISBN 978-3-939787-37-2, 1. Auflage 2010, 73 Seiten) empfohlen, die für 9,95 € (inkl. MwSt. zzgl. Versand) hier im Onlineshop erhältlich ist.   RA Dr. Kai H. Warnecke  ]]>Fri, 11 Nov 2011 09:55:00 +0100Leiter des BILD-Hauptstadtbüros gibt Einblicke in das politische Denken im Zentrum der Macht
  Gastredner einer öffentlichen Veranstaltung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Nordrhein und Westfalen und des örtlichen Verbandes Haus & Grund Dortmund ist am 15. November Nikolaus Blome, Leiter des BILD-Hauptstadtbüros in Berlin und stellvertretender Chefredakteur der BILD-Zeitung. Sein Thema: „Doof sind immer die anderen - Wie Politik, Wirtschaft und Bürger einander immer weniger verstehen“.    Die anschließende Diskussion moderiert Dirk Planert von Radio 91.2.   Als Buchautor hat Blome mit zwei Büchern für Furore gesorgt. In diesem Jahr erschien „Der kleine Wählerhasser – Was Politiker wirklich über die Bürger denken“ und bereits im Jahre 2008 „Faul, korrupt und machtbesessen? - Warum Politiker besser sind als ihr Ruf“.   Zu Beginn dieses Jahres war er im Zusammenhang mit der „Guttenberg-Affäre“ Talk-Gast von Frank Plasberg, Maybritt Illner und Sandra Maischberger.   Die öffentliche Veranstaltung findet im Harenberg City-Center in Dortmund statt und beginnt um 19.30 Uhr.]]>Fri, 04 Nov 2011 11:19:00 +0100In der Betriebskostenverordnung geregelt - NRW-Umweltministerium bestätigt Rechtslage
  Nach Auffassung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Nordrhein und Westfalen ist die Rechtslage bei der Umlage der Kosten für die seit 1. November unter bestimmten Voraussetzungen fällige Untersuchung des Trinkwassers in Wasserversorgungsanlagen eindeutig. „Geregelt ist das in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), nämlich im § Abs. 1 Nr. 4 a), Nr. 5 a) bzw. Nr. 6 a). Schon nach dem Wortlaut dieser Vorschrift fallen die ‚Kosten der Überwachung und der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit‘ unter die umlagefähigen ‚Kosten des Betriebs der Zentralen Heizungsanlage‘“, erläutert Hauptgeschäftsführer Michael Mönig
. Der Deutsche Mieterbund vertritt die gegenteilige Auffassung. Voraussetzung sei allerdings, dass die Umlage dieser Kosten auf den Mieter ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sei. Das sei aber praktisch immer der Fall, wie es auch die von Haus & Grund herausgegebenen Mietvertragsformulare in der Regel vorsehen.   Unterstützung für seine Rechtsauffassung findet Mönig auch beim zuständigen NRW-Umweltministerium. Dies hat zwischenzeitlich Antworten auf häufig gestellte Fragen zur verpflichtenden Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen veröffentlicht. Dort heißt es ausdrücklich, dass die Kosten der Trinkwasseranalyse auf die Mieter umgelegt werden können. ]]>Tue, 01 Nov 2011 10:52:00 +0100Vermieter müssen Anlagen zur Warmwasserbereitung überprüfen lassen
  Seit heute sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern Trinkwasser zentral erwärmt wird. Derartige Anlagen müssen umgehend den zuständigen Gesundheitsämtern gemeldet werden. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die Untersuchung koste bei einem Haus mit acht Wohnungen voraussichtlich etwa 200 Euro pro Jahr. Als Teil der Betriebskosten könnten diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.   Von den jährlichen Legionellentests sind Eigentümer folgender zentraler Trinkwasseranlagen betroffen: wenn das Speichervolumen mindestens 400 Liter beträgt oder das Rohrleitungsvolumen zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mindestens 3 Liter aufweist. Die Wasserproben dürfen nur von zugelassenen Trinkwasseruntersuchungsstellen auf Legionellen untersucht werden. Entsprechende Laborlisten stellen die Landesgesundheitsministerien bzw. –ämter bereit. Nach Abschluss der Untersuchung müssen die Vermieter die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen. Die Originale der Prüfberichte muss der Eigentümer zehn Jahre aufbewahren.   Wie Haus & Grund weiter berichtet, sind Vermieter auch verpflichtet, die Existenz vorhandener zentraler Anlagen zur Erwärmung von Trinkwasser gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Die Inbetriebnahme einer solchen Anlage sollte dem Amt ebenso angezeigt werden wie bauliche oder betriebstechnische Änderungen, Stilllegungen und Eigentümerwechsel. Zahlreiche Gesundheitsämter bieten entsprechende Formulare im Internet an. Erfolgt die Anzeige nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. ]]>Wed, 26 Oct 2011 12:28:00 +0100Haus & Grund begrüßt Initiative der Bundesregierung
  „Die Bundesregierung möchte der steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierungen nun doch noch eine Chance geben. Diese Initiative begrüßen wir ausdrücklich.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann den heutigen Beschluss des Bundeskabinetts, in dieser Frage den Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat anzurufen.   Er sprach sich dafür aus, das nun anstehende Vermittlungsverfahren für Nachbesserungen zu nutzen. Nur dann werde das Gesetz tatsächlich den von Bund und Ländern gewünschten Effekt haben und umfangreiche Sanierungsbemühungen bei den Hauseigentümern auslösen. Die derzeit im Gesetz verlangten 85 Prozent Energieverbrauch im Vergleich zum heutigen Neubaustandard seien im sanierten Altbaubestand regelmäßig nicht zu erreichen. Kornemann schlug stattdessen eine Richtgröße von 115 Prozent Energieverbrauch vor. „Wenn die steuerliche Förderung wirklich einen Sanierungsanreiz für private Eigentümer bieten soll, müssen die strengen Anforderungen deutlich gesenkt werden. Nur dann sind sie realistisch und erfüllbar.“   Zudem forderte er, den steuerlichen Anreiz auch für selbstnutzende Hauseigentümer zu öffnen, die nicht eine Komplettsanierung, sondern nur einzelne Maßnahmen vornehmen. „In der Realität wird das Gros der Eigentümer nur Einzelmaßnahmen durchführen können. Für mehr reichen bei den meisten die finanziellen Mittel nicht aus“, sagte Kornemann. Dies sollte berücksichtigt werden. ]]>Thu, 20 Oct 2011 16:35:00 +0100Außenwasseranschlüsse sollten rechtzeitig entleert werden
  Jetzt im Herbst sollten Eigentümer daran denken, ihre Häuser auf den kommenden Winter vorzubereiten, rät die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland. An erster Stelle steht dabei die Inspektion des Daches und der Dachrinnen. Zudem sollten die Außenwasseranschlüsse rechtzeitig entleert werden.   Häufig führen Frühjahrsstürme zu Schäden an der Dachdeckung, die im Sommer unentdeckt bleiben. Dachziegel können sich verschoben haben, so dass kleine Öffnungen entstehen. In der Folge gelangt Wasser in das Gebäude und führt dort im Winter zu Frostschäden. Haus & Grund rät daher, Dächer im Herbst gegebenenfalls auch durch einen Fachmann in Augenschein nehmen zu lassen. Ebenso wichtig ist das Reinigen der Dachrinnen, die mit Laub verstopft sein können. Wenn es dann stark regnet, kann das Wasser nicht durch die Fallrohre abfließen. Es sucht sich andere Wege und verursacht bei Frost Schäden an der Fassade oder am Dach. Dort, wo in jedem Jahr viel Laub auf das Dach fällt, können spezielle Gitter dafür sorgen, dass kein Laub in die Rinne gelangt.   Hauseigentümer sollten unbedingt daran denken, sämtliche Außenwasseranschlüsse zu entleeren, um Frostschäden in den Wasserleitungen zu vermeiden. Haus & Grund rät zudem, Fenster- und Türdichtungen zu überprüfen und eventuell einzufetten, damit sie nicht porös werden und weiterhin wasser- und winddicht schließen. Zu denken ist auch an den bevorstehenden Winterdienst. Ein Besen und ein Schneeschieber sowie ausreichendes Streugut sollten griffbereit sein. Wer mit Öl heizt, ist gut beraten, noch einen Blick auf den Heizölvorrat zu werfen. ]]>