Wohnungseigentümer - steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage
(tel 24/08) - Vermietende Wohnungseigentümer können auch nach der Reform des WEG-Rechts die von ih-nen zu leistende Instandhaltungsrücklagen nicht schon im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungs-kosten geltend machen, sondern erst, wenn die WEG die Rücklage für Investitionen tatsächlich ausgibt. Dies geht aus einem Erlass des Bayerischen Landesamtes für Steuern vom 23. November 2007 hervor (Az. S 221 – 14 St 32/St 33).
Wohnungseigentümer sind nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG regelmäßig verpflichtet, für künftige Instandhaltungsinvestitionen am Gemeinschaftseigentum eine Rücklage an den WEG-Verwalter zu zahlen. Dieser ist gemäß § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, diese Gelder getrennt von seinem Ver-mögen zu verwalten. Seit dem Inkrafttreten des neuen WEG Mitte vergangenen Jahres sind Wohnungseigentümergemeinschaften dem Gesetz nach grundsätzlich teilrechtsfähig (vgl. § 10 WEG). Die Teilrechtsfähigkeit bezieht sich in Anlehnung an das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 auf das Auftreten einer WEG im Rechtsverkehr bei Verwaltung des gemein-schaftlichen Eigentums. Nach § 10 Abs. 7 WEG ist das Verwaltungsvermögen und damit auch die Instandhaltungsrücklage seit dem 1. Juli 2007 der teilrechtsfähigen WEG zugeordnet. Dies ände-re an der Abzugsfähigkeit der Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage nach Ansicht der bayerischen Finanzbeamten allerdings nichts. Denn die steuerliche Beurteilung, wonach Beiträge zur Instandhaltungsrücklage von vermietenden Wohnungseigentümern erst dann als Werbungs-kosten bei den Mieteinnahmen geltend gemacht werden können, wenn der Verwalter die Rück-lage verausgabt hat, ändere sich nicht, unabhängig davon, ob es sich bei der Instandhaltungs-rücklage um Verwaltungsvermögen handele (so auch der Bundesfinanzhof, Beschluss vom 21. Oktober 2005, Az. IX B 144/05, NZM 2006, S. 272). RA Stefan Walter
Dienstag, 06.01.2009
Der Wohnungseigentümer
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