Suche

Vorsorgevollmacht

Hausverkauf im Alter: Vorsorgevollmacht wichtig!

Irgendwann ging gar nichts mehr: Der gewohnte Alltag ließ sich einfach nicht mehr bewältigen, die Kräfte ließen zu stark nach. Einkaufen gehen, um sich selbst zu versorgen? Eine kaum zu bewältigende „Weltreise“, selbst mit der Hilfe des freundlichen Taxifahrers. Der Gang zum Briefkasten - viel zu weit. Und dann diese schwere Haustüre, die sich nach dem Schwinden der eigenen Kräfte kaum noch öffnen und schließen ließ. Die Treppen und Stufen im Haus, die täglich überwunden werden müssten. Die auf einmal empfundene Enge der Räume, nachdem man auf den Rollator und hinterher sogar auf den Rollstuhl angewiesen ist. Kaum Rangierflächen! Die eigene Zubereitung der Mahlzeiten - eine immer stärkere Mühsal, besonders nach dem eigenen Wohnungsturz. Schon vorher stand man nur mit Mühe am Morgen aus dem Bett auf, zumal man in der Nacht wegen der eigenen Schmerzen kaum geschlafen hatte. Und kaum war man aufgestanden, war man buchstäblich und sprichwörtlich sofort wieder „todmüde“. Dann noch die Mahlzeiten zubereiten? Viel zu lästig. Sie wurden unregelmäßiger und fielen mehr und mehr aus. Dadurch und durch ständig zu weniges trinken infolge nachlassenden Durstgefühls schwanden die ohnehin altersbedingt abgebauten Kräfte noch zusätzlich. Und dann die Pflege der Wohnung und natürlich die eigene Körperpflege - wie soll das weitergehen? Sie glauben, das klingt übertrieben, liebe Leserinnen und Leser? Keineswegs! Leider muss man es immer wieder bei alt gewordenen Menschen so erleben. Zu Recht schrieb Joachim Fuchsberger: „Altwerden ist nichts für Feiglinge“. In dieser Situation ist die Entscheidung, ins Altenpflegeheim zu gehen, dann unausweichlich; dies besonders dann, wenn man keine eigenen Verwandten hat, die einen tatsächlich dann rund um die Uhr pflegen und auch dann, wenn die eigene Lebenssituation zum Beispiel der Kinder eine Rundumpflege einfach nicht möglich macht.

Entscheidet man sich aber für den Wechsel in ein Altenpflegeheim, dann wird es sehr schnell teuer. Unterbringungskosten von monatlich 2000 bis 4500 € sind da gar keine Seltenheit. Woher nehmen, wenn man nur von der Rente leben muss? Sicher, irgendwann kann man Pflegewohngeld und hinterher Grundsicherung im Alter, eine Form der Sozialhilfe, beantragen - dann hilft der Sozialhilfeträger und holt sich das Geld bei unterhaltspflichtigen Verwandten oder nach dem eigenen Tod auch erst beim Erben zurück. Aber wer will schon der Allgemeinheit oder den eigenen Verwandten zur Last fallen? Schließlich hat man sein Leben lang hart und fleißig gearbeitet. Dann will man doch jetzt im Alter keine „Almosen“. Hinzu kommt bei vielen Menschen in dieser Situation das eigene Schamgefühl. Und vor allem: Bevor man den Weg eines Sozialhilfeantrags geht, muss man eigenes Vermögen verwerten. Genauso sieht es im Falle eigener Kinder, die einem dann unterhaltspflichtig sein können, beim Elternunterhalt aus: Bevor man die Kinder zum Elternunterhalt heranziehen kann, muss das eigene Vermögen verwertet werden. Jetzt kommt das eigene Haus in Spiel, in dem man bislang gewohnt hat.

Finanzierung der Heimkosten

Die hier beschriebene Konstellation ist geradezu ein „Beratungsklassiker“: Zur Finanzierung der Heimkosten wird das eigene Haus verkauft. Ist man selber noch fit genug dafür, gibt es abgesehen von den üblichen Punkten eines Hausverkaufs keine Probleme. Fühlt man sich aber dazu nicht mehr ausreichend belastbar, wird man krank oder stellt sich sogar eine Demenz ein, müssen Andere handeln. Wohl dem, der dann eine notarielle Generalvollmacht hat beglaubigen oder beurkunden lassen, mit der ein Bevollmächtigter für einen selbst handeln kann. Notariell beglaubigt oder beurkundet? Das ist bei Immobilien zwingend. Denn ohne öffentlich beglaubigte Urkunde gibt es keine Grundbuchumschreibungen. Die entsprechenden Legitimation dazu muss ebenfalls öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO; so ausdrücklich auch: BGH, Beschluss vom 03. Februar 2016 – XII ZB 307/15; NZM 2016, 447, Rn. 12 der Entscheidungsgründe). Der notarielle Immobilienübertragungsvertrag ist ohnehin zwingend notariell beurkundungspflichtig (§ 311 b BGB). Hat man also eine solche Generalvollmacht erstellen lassen und zum Beispiel ein eigenes Kind oder einen anderen Verwandten oder schließlich eine sonstige Vertrauensperson zum Bevollmächtigten eingesetzt, kann diese Person den Immobilienverkauf angehen und abwickeln. Die Vollmacht wirkt ohne weiteres, man braucht also keine zusätzliche gerichtliche Genehmigung dafür, wenn an einen fremden Dritten verkauft werden soll. Anders ist dies nur, soweit der Bevollmächtigte selber die Immobilie erwerben will und deshalb eine Interessenkollision mit der Vertretung der Belange des Bevollmächtigen „zu besorgen ist“ (BGH, Beschluss vom 03. Februar 2016 – XII ZB 307/15; NZM 2016, 447). Das leuchtet natürlich ein. Denn der aus der Generalvollmacht Bevollmächtigte soll sich nicht selbst die Hand reichen dürfen.

Langwierig und kompliziert wird es aber, wenn eine solche notarielle Generalvollmacht nicht existiert. Soll dann ein Dritter aufgrund des eigenen Alters und/oder eigenen Gesundheitszustandes für einen selbst die Immobilie verkaufen, kommt nur ein gerichtlich eingesetzter Betreuer in Betracht ()vgl. dazu BGH, Beschluss vom 03. Februar 2016 – XII ZB 307/15; NZM2016, 447; LG München II, Beschluss vom 03. Juni 2015 – 6 T 2452/15, juris). Dieser Betreuer wird innerhalb eines gerichtlichen Betreuungsverfahrens gefunden, eingesetzt und bevollmächtigt, manchmal auch mit eingeschränkten Aufgabenkreisen (§§ 1896 ff BGB). Dass dies zeitaufwendig und bisweilen auch nervenaufreibend ist, liegt auf der Hand. Denn schon das Verfahren selbst kann einige Wochen, aber auch gerne einige Monate in Anspruch nehmen. Hinzu kommt: Der eingesetzte Betreuer kann auch nicht selbstständig über den Verkauf und insbesondere über dessen Konditionen, so zum Beispiel über die Höhe des Kaufpreises, entscheiden. Vielmehr muss das Betreuungsgericht den beabsichtigten Verkauf genehmigen (§ 1896 Abs. 1 und Abs. 3 BGB, § 1908i Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB; dazu Palandt/Götz, Kurzkommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, § 1908i BGB Rn. 12 mit weiteren Nachweisen). So muss das Gericht prüfen, ob der ausgehandelte Kaufpreis angemessen ist. Das erfordert in aller Regel die Feststellung des Verkehrswerts der Immobilien durch ein schriftliches Verkehrswertgutachten. Dies kostet wieder Zeit und Geld.

Alle Kosten richten sich gegen den Hauseigentümer, der sich aus finanziellen Gründen im Vorfeld oder kurz nach dem Wechsel ins Altenpflegeheim zum Verkauf genötigt sieht. Erst wenn die ganze Prozedur eines gerichtlichen Betreuungsverfahrens durchgeführt und der beabsichtigte Hausverkauf genehmigt ist, sollte dann ein Notartermin zum Verkauf stattfinden. Natürlich kann das auch vorher geschehen, aber eben auf unsicherem Boden: Denn die beabsichtigte Veräußerung bedarf wie gesagt noch der gerichtlichen Genehmigung. Und gerade der verhandelte Kaufpreis ist noch nicht „gerichtsfest“. Deshalb dauert die Abwicklung eines solchen Kaufvertrags länger als üblich, worauf der Notar im Beurkundungstermin auch hinweisen muss. Damit sinken die Verkaufschancen, denn welcher Käufer will schon so lange warten? Oder der Kaufpreis soll als Trostpflaster für das lange Warten sinken und der Käufer verhandelt nach: Hier macht aber dann im Zweifel das Gericht, dass der genehmigen muss, nicht mehr mit.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

Broschürentipp

Übertragung und Vererbung von Grundbesitz

Übertragung und Vererbung von Grundbesitz Mehr als ein halbes Jahrhundert nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges wird Deutschland zu einem „normalen“ Erbenland. Die Broschüre richtet sich an alle rechts- und steuerberatenden Berufe, aber vor allem an den privaten Hauseigentümer und Vermieter sowie

PREIS: 24,95 EUR
» Details

KundenCenter

Als Kunde profitieren Sie von unserem attraktiven Webangebot. Nach einmaliger Registrierung haben Sie Zugriff auf unsere Vermieterwelt.

Starten Sie jetzt:

» Login für Kunden » Kunde werden